Как оформить договор аренды помещения на 11 месяцев, избежав выселения по истечению срока?

Добрый день! Подскажите, пожалуйста, каким образом заключить договор аренды нежилого помещения (под магазин) на срок 11 месяцев (без регистрации), чтобы по истечении срока действия договора арендодатель не имел права выселить арендатора?

Проще говоря как обезопасить себя(арендатора) от выселения по истечении срока такого договора?

Арендатор — ИП, арендодатель — частное лицо

Ответы юристов (3)

пропишите преимущественное право на дальнейшую аренду

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Уточнение клиента

«При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.»

А если при продлении договора арендодатель захочет увеличить арендную плату например в 2 раза? Или при исполнением арендатором всех условий договора и при отсутствии его согласия это невозможно?

05 Марта 2017, 22:14

Есть вопрос к юристу?

В договоре прописывается срок 11 месяцев и если по истечении этого срока ни одна из сторон не заявит о расторжении договора, договор автоматически пролонгируется на неопределенный срок.

Здравствуйте! В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо — независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества (переход права) подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ). А согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. При этом в соответствии со ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В то же время в соответствии с Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», согласно абз. 2 п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ. При этом согласно п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ при продлении договора аренды, заключенного на срок менее одного года (11 месяцев), на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются фактически новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ.А согласно п. 11 Письма договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, также не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года. Таким образом, исходя из всего вышесказанного при продлении договора аренды путем автоматической пролонгации или путем внесения в договор соглашением сторон изменений при условии, что срок действия договора не будет превышать один год, а также возобновлении действия договора на неопределенный срок такой договор аренды нежилых помещений не нуждается в государственной регистрации.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как правильно оформить аренду нежилого помещения?

В моей частной собственности находится нескольких гаражей. У меня хочет взять их в аренду юридическое лицо сроком на один год. Сам я физическое лицо, не индивидуальный предприниматель. Подобными вещами никогда не занимался и боюсь, чтобы опытные сотрудники фирмы меня не обманули. Договор аренды составят работники этой фирмы, а мне просто надо прочитать и подписать. Какие обязательные пункты должны быть в договоре аренды, чтобы не ущемлялись мои права. И еще один вопрос. Если я не собираюсь регистрироваться индивидуальным предпринимателем, как мне отчитаться в налоговую инспекцию и надо ли будет платить налоги?

Ответы юристов (2)

Доброго Вам дня!

Первым делом необходимо знать, что договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Желательно указать срок аренды.

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Как правило, если не хотят регистрировать его, указывают срок аренды 11 месяцев.

В договоре аренды должно быть точно определено имущество, подлежащее передаче в аренду, указано его место нахождения, площадь, кадастровый (условный) номер. Без этого боговор будет считаться ничтожным.

Договор аренды недвижимого имущества должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным (ст. 654 ГК РФ).

Обязательно указывайте порядок и сроки оплаты арендной платы.

Необходимо договориться для исключения в дальнейшем претензий, кто будет нести расходы по оплате электроэнергии.

После заключения договора аренды составляется акт приема-передачи имущества. В котором описывается состояние недвижимого имущества, указаываается нахождение какого-либо имущества внутри и иные существенные данные. Обратно недвижимое имущество принимается тоже по акту.

Если сомневаетесь в правильности договора, то можете обратиться к юристу для его проверки, это будет стоить не так дорого, но за то избавит от возможных неблагоприятных последствия в будущем.

По налогообложению.

Если не собираетесь в дальнейшем сдавать недвижимость на постояянной основе, то регистрироваться в качестве ИП нет необходимости.

Арендатор-юридическое лицо как налоговый агент удержит с Вас НДФЛ и самостоятельно перечислит его бюджет. Декларацию в этом случае подавать не нужно будет. Только запросите подтверждение уплаты налога.

Если он не удержит НДФЛ, то его Вам нужно будет уплатить самостоятельно и подать декларацию по НДФЛ в налоговую.

В дополнении коллеги хочу сказать, что следующее.

Вам необходимо обратить внимание, на то, чтобы в договоре аренды не была предусмотрена Ваша обязанность по поддержанию сдаваемого в аренду имущества в исправном состоянии, произведения за Ваш счет текущего ремонта и несения расходов на содержание имущества. В соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса эта обязанность лежит на арендаторе, если иное не предусмотрено договором.

Неплохо предусмотреть в договоре, что обязанность по капитальному ремонту гаражей, также должна лежать на арендаторе и производиться он должен за его счет, так как, если иное не предусмотренно договором аренды, это относится к Вашим обязанностям.

Обратите внимание, на наличие в договоре аренды пункта о праве арендодателя на совершение сделки по передаче арендатором права аренды или объекта аренды третьему лицу. То есть, если такой пункт будет в договоре, арендатор вправе сдать гаражи в субаренду, не обращаясь за согласием к Вам. Если такого пункта в договоре не будет, субаренда возможна только с Вашего разрешения.

Обратите также внимание, на пункты договора, касающиеся неустойки. Как правило сторона составляющая договора относительно себя либо вообще ее не указывает либо указывает по одному основанию и в небольших размерах. А вот для другой стороны, указывает несколько обязательств за неисполнение либо ненадлежащие исполнение которых выплачивается неустойка, причем в достаточно большом размере.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как оформить договор аренды нежилого помещения с арендодателем, который сдает помещение по договору безвозмездного пользования?

договор аренды нежилого помещения, арендодатель пользуется помещением на основании договора безвозмездного, бессрочного пользования. Что нужно прописать в договоре арендатору, что бы себя обезопасить в случае, расторжения договора бессрочного пользования

Ответы юристов (6)

Добрый день! Оксана, а отчего Вы себя хотите обезопасить? От досрочного расторжения? От досрочного расторжения только указание срока и условия о том, что досрочно договор может быть расторгнут только в случаях, указанных в ст. 698 ГК РФ. Другой вариант: согласно законодательству расторжение бессрочного договора ссуды возможно по предварительному уведомление за месяц, если иной срок не предусмотрен договорим. Предусмотрите другой срок предварительного уведомления.

Уточнение клиента

Добрый день, Маргарита!

Договор аренды на 5 лет, про какой срок предварительного уведомления вы пишите? Должна быть формулировка в договоре, что в случае расторжения безвозмездного договора, собственник обязуется заключить договор с арендатором на прежних условиях в противном случае несет штраф, или есть еще варианты прописанного условия. из юр практики.

06 Февраля 2016, 10:45

Есть вопрос к юристу?

Я Вам пишу про предварительное уведомление при условии бессрочности договора.

Вы уж определитесь бессрочный он у Вас или на 5 лет. Как ставите вопрос, такой ответ и получаете.

У Вас аренда безвозмездная, а безвозмездная аренда — это ссуда, а там немного иные правила регулирования.

Если договор ссуды заключен на 5 лет, то

Я: От досрочного расторжения только указание срока (прим.: он оказался у Вас 5 лет) и условия о том, что досрочно договор может быть расторгнут только в случаях, указанных в ст. 698 ГК РФ.

Статья 698 Гражданского кодекса РФ.
Досрочное расторжение договора безвозмездного пользования 1. Ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования в случаях, когда ссудополучатель:
использует вещь не в соответствии с договором или назначением вещи;
не выполняет обязанностей по поддержанию вещи в исправном состоянии или ее содержанию;
существенно ухудшает состояние вещи;
без согласия ссудодателя передал вещь третьему лицу.
2. Ссудополучатель вправе требовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования:
при обнаружении недостатков, делающих нормальное использование вещи невозможным или обременительным, о наличии которых он не знал и не мог знать в момент заключения договора;
если вещь в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования;
если при заключении договора ссудодатель не предупредил его о правах третьих лиц на передаваемую вещь;
при неисполнении ссудодателем обязанности передать вещь либо ее принадлежности и относящиеся к ней документы.

Стороны не вправе требовать расторжения договора до истечения срока, на который он заключен, за исключением случаев, указанных в ст. 698 ГК РФ (или можете перечислить их списком).

Должна быть формулировка в договоре, что в случае расторжения безвозмездного договора, собственник обязуется заключить договор с арендатором на прежних условиях в противном случае несет штраф, или есть еще варианты прописанного условия… из юр практики.

Вы определитесь, что Вам нужно из этой самой юр.практики: как обезопасить себя от расторжения предстоящего договора — включите условие о невозможности расторжения до истечения 5 лет. Если Ваш контрагент не будет исполнять условие о сроке и в один прекрасный день в Ваше отсутствие вывезет все ваши вещи из интересуемого Вам помещения, то Вам за защитой в суд — компенсировать убытки. Если Вы допускаете, что договор может быть расторгнуть до истечения 5 лет по инициативе ссудодателя, но за отступное или неустойку (штраф, пени). Например, Ссудодатель вправе расторгнуть договор безвозмездного пользования до истечении пятилетнего срока, заплатив ссудополучателю отступное в размере… рублей.

*из интересующего Вас помещения

Уточнение клиента

Вы не правильно поняли мой вопрос. Я заключаю договор аренды на 5 лет с ИП, он пользуется помещением на основании безвозмездного, бессрочного договора с собственником помещения. Собственник физ лицо. В этом договоре есть пункт про возможность расторжения безвозмезд бессрочного договора.

06 Февраля 2016, 13:23

Оксана, из Ваших двух сообщений — это совершенно не следовало.

Согласно конструкции договора безвозмездного пользования вещь передается лицу без права последующей передачи кому-либо, то есть она дается в пользование только ссудополучателю. Но прямого запрета на то, что ссудополучатель может передавать вещь в пользование, в том числе возмездное, закон не содержит, то есть, как минимум, в договоре между ссудодателем и ИП должно содержаться условие, в котором первый разрешает ИП заключение договоров аренды с иными лицами (по предварительному согласованию или без) — по аналогии с договором аренды (разрешение на субаренду).

Далее, чтобы обезопасить Вас от расторжения договора аренды между Вами и ИП необходимо знать содержание первого договора, ещё и потому, так как преимущественное право арендатора заключить договор аренды на новый срок в отношениях ссуды действует только в части, то есть:

п. 2 ст. 689 ГК РФ со ссылкой на п. 2 ст. 621 ГК РФ: Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Соответственно, если ссудодатетель откажет ИП в пролонгации договора, то ИП никак не сможет Вам обеспечить продление договора, даже если очень захочет.

Помимо прочего, содержание договора аренды между ИП и Вами так же имеет немаловажное значение, так как условия этого договора априори могут быть недействительны или признаны таковыми в судебном порядке.

Общее условие для отказа от договора ссуды, заключенного на не неопределенный срок, это предварительное уведомление за 1 месяц, если в договоре не указано иное.

Статья 699 ГК РФ.
Отказ от договора безвозмездного пользования
1. Каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения.

Если указанный Вами ИП (ссудополучатель и арендодатель одновременно) получит уведомление за 1 месяц, то с Вами он так же должен расстаться в течение месяца.

Так как у договора безвозмездного пользования даже с оговорками, указанными мною выше, есть свое специфическое регулирование, отличное от аренды, то при наличии возможности к заключению договора я бы привлекла и ссудодателя (трехсторонний договор), а в договоре указала бы аналогичное правило, которое закреплено в ст. 618 ГК РФ, то есть оговорила бы Ваше право на преимущественное заключение договора аренды (а может быть и ссуды) с ссудодателем в случае расторжения договора между последним и ИП. Возможно, такое условие предусмотрено в первоначальном договоре.

Статья 618 ГК РФ.
Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды
1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

В противном случае, в силу того, что договор ссуды не подразумевает субссуду, то и ссудодатель и ссудополучатель ничем не будут Вам обязаны, если договор между ними будет расторгнут.

Уточнение клиента

Маргарита, благодарю за Ваши ответы. Отправляю договор, который мне отправил ссудополучатель. Может мне заключить трех сторонний договор, с собственником Осокиной О.П., ИП Микрюков С.С. где прописать, что в случае расторжения договора безвозмездного пользования, собственник гарантирует заключить договор со мной на этих же условиях, или несете штраф в размере трех месячной арендной ставки? Есть же общепринятая практика, как заключают договора аренды на срок 5 лет по такой схеме, еще же нужно пройти регистрацию договора в рег палате?!

07 Февраля 2016, 15:54

Добрый вечер! Оксана, это только часть договора (с п. 5.3), которая особо понимание ситуации не улучшает. Общепринятая практика — это соблюдение условий договора. Кроме того, как я уже не раз подчеркнула, у Вас нестандартные отношения: не субаренда, а аренда у ссудополучателя. Если собственник (ссудодатель) или ссудополучатель (арендодатель) готовы взять на себя такую ответственность, то в договоре можете какие угодно санкции за несоблюдение условий требовать. Нет общеобязательной нормы по минимальному размеру штрафа/неустойки. Есть только понятие несоразмерности, которая выясняется только в судебном порядке. В случае, если собственник не захочет с Вами заключать договор и платить неустойку, или ссудодатель не захочет платить неустойку, то Вам все равно в суд: либо с понуждением заключить договор, либо за неустойкой. Честно говоря, я не вижу для собственника смысла ввязываться в такой трехсторонний договор, но, может быть, у него есть/будет какой-то экономический интерес. Если Вы так опасаетесь за это помещение закажите здесь на сайте или в юридической конторе составление договора, указав содержимое договора ссуды полностью (чтобы на основе анализа этого договора, составить договор аренды, который отвечал бы Вашим интересам), если заранее будете знать согласен ли собственник участвовать в этом договоре, то это будет много лучше.

Что касается регистрации договора, то условия расторжения, отказа от исполнения, сроки уведомления не имееют значения для регистрирующего органа, его волнует только срок действия договора, указаный в договоре. Регистрация договора осуществляется для того, чтобы третьи лица (в том числе собственник) знали о вашей аренде, так как аренда является некоторым обременением.

Уточнение клиента

Маргарита, странно, я вам отправила полный договор. Отправляю еще раз.

07 Февраля 2016, 17:13

Уточнение клиента

Маргарита, добрый вечер. Собственник (ссудодатель) отказался от трех стороннего договора. Предложил только свое письменное согласие. Что оно мне дает, в случае расторжения договора между ссудодателем и ссудополучателем?

п.2.1.2.При прекращении настоящего договора (окончание его действия, досрочное расторжение) принять Помещение от Ссудополучателя по Акту приёма-передачи в порядке, предусмотренном разделом 3 настоящего договора

4.1.Любая из Сторон может предложить досрочно расторгнуть настоящий договор по соглашению Сторон. Предложение о досрочном расторжении настоящего договора по соглашению Сторон должно быть направлено Стороной-инициатором расторжения/прекращения в адрес другой Стороны не позднее, чем за 30 (тридцать) календарных дней до предполагаемой даты расторжения.

4.2.Ссудополучатель вправе отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем внесудебном порядке, уведомив об этом Ссудодателя не позднее, чем за 90 (девяносто) календарных дней (за исключением оснований, предусмотренных пунктами 4.3., 4.5. настоящего договора).

Как проще поступить, что прописать в моем договоре аренды, что бы в течение 3 лет я не переживала.

08 Февраля 2016, 16:56

Оксана, это графический файл — у меня он не открывается. Выделите в отдельный бесплатный вопрос или закажите договор на сайте. Постановку вопроса делайте с учетом уже написанного мною.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Оформление договора аренды: советы юриста

05.05.2017 23430 0 2

Договор аренды широко применяется в хозяйственной деятельности. Субъекты хозяйствования (предприятия или предприниматели) сдают или берут в аренду здания, помещения, автомобили, оборудование и иное имущество. При этом у них нередко возникают не только вопросы, но и спорные моменты, связанные с заключением и дальнейшей реализацией договоров аренды. Как правильно составить такой договор и на что обратить особое внимание, расскажем в этой консультации.

Общие положения договора аренды

Арендные отношения регулируются гл. 58 и 59 Гражданского кодекса Украины от 16.01.03 г. № 435-IV (далее – ГК), § 5 гл. 30 ХК, а также некоторыми специальными законами, определяющими особенности аренды отдельных видов имущества, например аренда земли – Законом № 161, аренда государственного и коммунального имущества – Законом № 2269, финлизинг – Законом № 723.

По договору аренды (найма) арендодатель передает или обязуется передать арендатору имущество в пользование за плату на определенный срок (ст. 759 ГК, ст. 283 ХК) (см. образец 1).

Как правило, договор аренды является двусторонним. Сторонами договора могут быть предприятия, предприниматели, физические лица.

Основными признаками, отличающими договор аренды от других видов договоров, являются:

  • передача имущества во временное пользование, а не в собственность;
  • обязательность возврата имущества арендодателю по истечении срока действия договора либо при его досрочном расторжении;
  • платность пользования арендованным имуществом.

Образец 1

Договор аренды

1. Предмет Договора

1.1. Арендодатель обязуется передать, а Арендатор принять во временное платное пользование оборудование (далее – имущество), перечень и балансовая стоимость которого приведены в приложении 1, являющемся неотъемлемой частью Договора.

1.2. Имущество является собственностью Арендодателя.

1.3. Цель аренды – использовать имущество по его целевому назначению.

1.4. Имущество передается Арендодателем и принимается Арендатором в смонтированном состоянии, готовом к эксплуатации.

1.5. Срок аренды имущества – с 3 апреля 2017 года по 31 декабря 2017 года включительно.

2. Права и обязанности сторон

2.1. Арендодатель обязуется:

2.1.1. Своевременно передать имущество в технически исправном состоянии и принять его от Арендатора в том же состоянии с учетом нормального износа по окончании срока аренды или в связи с возникновением других оснований для возврата имущества из аренды. По окончании срока действия Договора демонтаж имущества осуществляется за счет Арендодателя.

2.1.2. В случае выявления недостатков (дефектов), поломок во время действия гарантийного срока эксплуатации имущества Арендодатель предоставляет право Арендатору самостоятельно обращаться в организации, осуществляющие гарантийное обслуживание имущества, данные о которых Арендодатель обязуется предоставить Арендатору в течение 5 календарных дней с момента передачи имущества Арендатору.

2.1.3. В случае реорганизации Арендодателя до прекращения срока действия Договора условия Договора сохраняют юридическую силу для его правопреемника.

2.2. Арендатор обязан:

2.2.1. Принять имущество и техническую документацию по его эксплуатации от Арендодателя по акту приемки-передачи.

2.2.2. Использовать имущество в соответствии с его назначением и условиями Договора.

2.2.3. Соблюдать надлежащий режим эксплуатации имущества согласно технической документации, не допускать его повреждения и уничтожения.

2.2.4. В течение срока действия Договора выполнять за свой счет капитальный и текущий ремонты имущества.

2.2.5. В течение срока действия Договора осуществлять за свой счет профилактическое (сервисное) обслуживание имущества.

2.2.6. В случае повреждения или уничтожения имущества по вине Арендатора за свой счет восстановить имущество до первоначального состояния или возместить Арендодателю причиненный ущерб на основании документов, подтверждающих стоимость имущества, в течение 3 банковских дней со дня предъявления Арендодателем соответствующего требования. Срок восстановления имущества до первоначального состояния согласовывается сторонами дополнительно. О повреждении или уничтожении имущества по вине Арендатора последний обязан письменно уведомить Арендодателя в течение суток с момента повреждения или уничтожения имущества.

2.2.7. Обеспечить в течение рабочего времени Арендатора беспрепятственный доступ к имуществу работников Арендодателя для осуществления контроля за порядком использования и сохранностью объекта.

2.2.8. Своевременно вносить арендную плату и осуществлять другие платежи, предусмотренные Договором.

2.2.9. Своевременно вернуть Арендодателю имущество по акту приемки-передачи по окончании срока аренды, а также в случае досрочного расторжения Договора.

2.2.10. Во время эксплуатации имущества соблюдать правила пожарной безопасности и техники безопасности, а также санитарные правила и нормы.

2.3. Арендатор вправе:

2.3.1. Вернуть имущество Арендодателю до окончания срока аренды, уведомив последнего за 45 календарных дней до такого возврата.

2.3.2. По согласованию с Арендодателем сдавать объект аренды в субаренду на сроки, не превышающие срок, указанный в п. 1.5 Договора.

2.4. Арендодатель вправе:

2.4.1. Требовать от Арендатора своевременного внесения арендной платы, а также выполнения других обязательств, предусмотренных Договором.

2.4.2. Застраховать имущество по собственному усмотрению.

2.4.3. Проверять соблюдение Арендатором правил использования имущества согласно условиям Договора.

2.4.4. Требовать уплаты пени за ненадлежащее исполнение Арендатором взятых обязательств в соответствии с разд. 6 Договора.

3. Арендная плата и порядок расчетов

3.1. Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату за каждый полный месяц аренды имущества в сумме 15 000 грн. с учетом НДС.

3.2. Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату начиная со дня фактической передачи ему имущества и по день подписания сторонами акта приемки-передачи имущества от Арендатора Арендодателю включительно в соответствии с разд. 4 Договора.

3.3. Арендная плата уплачивается в безналичной форме путем перечисления денежных средств на текущий счет Арендодателя, указанный в Договоре.

3.4. Арендная плата перечисляется Арендатором ежемесячно в срок до 10-го числа текущего месяца аренды.

3.5. По окончании срока действия Договора арендная плата уплачивается Арендатором по день фактической передачи имущества Арендодателю.

4. Порядок передачи имущества в аренду

4.1. Имущество должно быть передано Арендодателем и принято Арендатором в течение трех календарных дней с момента подписания Договора.

4.2. Передача имущества в аренду оформляется актом приемки-передачи, который подписывают уполномоченные представители сторон. Имущество считается переданным в аренду с момента подписания сторонами акта приемки-передачи.

4.3. Передаваемое в аренду имущество должно быть в надлежащем техническом состоянии, обеспечивающем возможность нормального его использования по целевому назначению в соответствии с технической документацией.

4.4. Передача имущества в аренду не влечет за собой возникновения у Арендатора права собственности на него, а также снятия его с баланса Арендодателя.

5. Порядок возврата арендуемого имущества Арендодателю

5.1. Возврат имущества Арендодателю производится по акту приемки-передачи в последний день срока аренды, указанного в п. 1.5 Договора, или в день досрочного расторжения Договора.

5.2. Отказ Арендатора от фактического возврата имущества расценивается как деяния (действие или бездействие), означающие утрату имущества. В таком случае Арендодатель вправе требовать от Арендатора возмещения убытков в размере балансовой стоимости имущества, указанной при заключении Договора в приложении 1.

6. Ответственность сторон

6.1. За нарушение сроков уплаты арендных платежей, предусмотренных п. 3.4 Договора, Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере двойной учетной ставки НБУ, действующей на день истечения установленного срока уплаты. Пеня начисляется на несвоевременно уплаченную сумму арендной платы за каждый день просрочки.

6.2. Во всех остальных случаях, не указанных в Договоре, стороны несут ответственность, предусмотренную действующим законодательством Украины.

6.3. Споры между сторонами, связанные с Договором или возникающие в процессе его исполнения, разрешаются путем переговоров. При недостижении согласия сторонами спор передается на разрешение хозяйственного суда в порядке, предусмотренном действующим законодательством Украины, без обязательного досудебного урегулирования.

7. Прочие положения

7.1. Договор вступает в силу со дня его подписания сторонами и действует по 31 декабря 2017 года. Окончание срока действия Договора не влечет для сторон прекращения обязательств, возникших в период действия Договора и не выполненных на момент истечения этого срока.

7.2. Досрочное расторжение Договора возможно по основаниям, предусмотренным законодательством, по взаимному согласию сторон, а также по инициативе одной из сторон. О желании расторгнуть договор в одностороннем порядке сторона – инициатор расторжения обязана письменно предупредить другую сторону не менее чем за 45 календарных дней до даты расторжения.

7.3. Стороны Договора являются плательщиками налога на прибыль и НДС.

Существенные условия договора

Существенными являются условия договора, без согласования которых договор считается незаключенным (ч. 2 ст. 180 ХК, ч. 1 ст. 638 ГК). Для договора аренды это (ст. 284 ХК):

  • предмет договора;
  • цена договора, то есть размер арендной платы с учетом ее индексации;
  • срок действия договора;
  • объект аренды (состав и стоимость имущества с учетом его индексации);
  • порядок использования амортизационных отчислений;
  • порядок восстановления арендуемого имущества;
  • условия возврата или выкупа арендованного имущества;
  • условия, которые, по мнению сторон, необходимо включить в договор.

Для договора аренды государственного и коммунального имущества перечень существенных условий дополнительно определен в ст. 10 Закона № 2269, для договора аренды земельных участков – в ст. 15 Закона № 161.

Рассмотрим подробнее каждое из этих условий.

Предмет договора

Предметом договора аренды может выступать только индивидуально определенная непотребляемая вещь (имущество) (ст. 760 ГК). Это значит, что в аренду можно передать только то имущество, которое имеет индивидуальные характеристики, в процессе использования сохраняет свой первоначальный вид и может быть возвращено по истечении срока аренды.

Это может быть: недвижимость (здания, сооружения, нежилые и жилые помещения), земельные участки, оборудование, транспортные средства, имущественные права. То есть имущество либо имущественные права, которые можно идентифицировать и отличить от других.

В договоре аренды следует дать точные характеристики имущества, передаваемого в аренду. Так, если в аренду берут:

  • автомобиль, в договоре необходимо указать его марку, модель, государственный регистрационный номер, цвет, дату выпуска, номер двигателя и кузова и т. п.;
  • здание, сооружение или помещение, то их местонахождение, площадь и другие отличительные признаки;
  • оборудование – его серийный номер и технические характеристики.

Также в договоре надо указать стоимость арендуемого имущества. Согласно ч. 2 ст. 284 ХК оценка объекта аренды осуществляется по восстановительной стоимости, кроме объектов государственной и коммунальной собственности, оценка которых проводится согласно Методике № 629. Провести оценку имущества стороны могут самостоятельно либо воспользоваться услугами профессиональных оценщиков.

В детальном описании имущества, передаваемого в аренду, заинтересован как арендатор, так и арендодатель. Это нужно, чтобы в дальнейшем между сторонами не было споров по поводу того, в каком состоянии и какое именно имущество было принято в аренду и соответственно подлежит возврату.

Нельзя передать в аренду имущество, которое может быть потреблено и не может быть возвращено в первоначальном виде. Например, если заключить договор о передаче в аренду тонны томатов, то получить по истечении срока аренды те же самые томаты и в том же состоянии просто невозможно. Ведь в процессе их использования они могут быть переработаны, например, в томатный сок или томатную пасту, либо просто сгнить как скоропортящийся продукт.

Арендная плата

Арендная плата – это фиксированный платеж, который арендатор уплачивает арендодателю за пользование арендованным имуществом, независимо от результатов своей хозяйственной деятельности (ч. 1 ст. 286 ХК). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ч. 1 ст. 762 ГК).

В договор аренды необходимо включить следующие условия, касающиеся арендной платы:

  • размер платы;
  • периодичность и сроки ее уплаты;
  • форма (денежная, натуральная или смешанная).

В хозяйственной практике распространены разные варианты уплаты за аренду недвижимости и компенсации затрат на уплату коммунальных платежей. Например, арендатор уплачивает арендную плату, которая:

  • включает в себя расходы по оплате коммунальных услуг;
  • не включает в себя компенсацию затрат на уплату коммунальных платежей, они либо компенсируются арендатором на основании счетов, выставляемых арендодателем, либо самостоятельно им уплачиваются согласно договорам, заключенным с поставщиками коммунальных услуг.

Чтобы в дальнейшем между арендодателем и арендатором не возникало никаких споров, в договоре следует четко прописать, входят ли в арендную плату коммунальные платежи. И если не входят, то в каком порядке и в какие сроки компенсируются арендодателю расходы на их уплату либо их уплачивает сам арендатор.

Например, между федерацией профсоюза (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения. По условиям договора арендатор обязан уплачивать арендную плату, а также компенсировать арендодателю затраты на оплату коммунальных услуг согласно расчету, который является неотъемлемой частью договора и в котором указывается объем и стоимость таких услуг, подлежащая компенсации. Но расчет не был составлен, значит, и не был согласован сторонами. Арендодатель обратился в суд с иском о взыскании с арендатора задолженности, в том числе и в части компенсации затрат на оплату коммунальных услуг.

Постановлением ВХСУ от 29.03.17 г. (ЕГРСР, рег. № 65679697) были оставлены в силе решения хозяйственного суда Черкасской области и Киевского апелляционного хозяйственного суда, которыми арендодателю было отказано в удовлетворении исковых требований. Свое решение ВХСУ обосновал так: поскольку стороны не согласовали расчет к договору аренды об объеме и стоимости затрат на оплату коммунальных услуг, подлежащих компенсации, основания для удовлетворения требований арендодателя отсутствуют.

В договор также можно включить условие об индексации арендной платы (ч. 3 ст. 762 ГК, ч. 1 ст. 284 ХК). Например, установить периодичность проведения индексации, предусмотрев, что арендная плата подлежит индексации в зависимости от установленного индекса инфляции. При этом ежемесячная индексация необязательна.

Согласно ч. 5 ст. 762 ГК арендная плата должна уплачиваться ежемесячно. Однако арендодатель и арендатор могут предусмотреть в договоре другие сроки внесения арендной платы по своему усмотрению (например, еженедельно, в течение 45 дней, ежеквартально и др.).

Обратите внимание: если арендатор не вносит арендную плату в течение трех месяцев подряд, арендодатель имеет право:

  • отказаться от договора, ведь неуплата арендной платы является основанием для расторжения договора по инициативе арендодателя (ст. 782 ГК);
  • требовать выплаты задолженности по арендной плате с учетом инфляции за весь период просрочки, а также 3 % годовых от просроченной суммы, если иной размер процентов не установлен договором или законом (ст. 625 ГК).

Рекомендуем арендатору зафиксировать факт уплаты арендной платы документально. В противном случае доказать такую уплату будет невозможно.

Срок действия договора

Арендатор и арендодатель самостоятельно решают, на какой срок им заключить договор. Если срок аренды в договоре не установлен, договор считается заключенным на неопределенный срок. Но для некоторых видов договоров аренды законодательством введены ограничения срока аренды. Например, срок договора аренды земельного участка не может превышать 50 лет (ст. 19 Закона № 161). А договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок действия договора аренды (ч. 2 ст. 774 ГК). Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (ч. 3 ст. 763 ГК).

Кроме срока действия договора необходимо предусмотреть возможность его продления на новый срок (пролонгации) и досрочного расторжения. Ведь в хозяйственной практике бывает по-разному: иногда нужно досрочно расторгнуть договор аренды, а иногда, наоборот, продлить срок действия ранее заключенного.

Автоматическое продление срока действия договора. Возможность такой пролонгации договора можно предусмотреть при его заключении. В этом случае договор должен содержать условие о том, что договор считается продленным на новый срок, если ни одна из сторон за определенный период до окончания срока его действия не заявит о своем намерении расторгнуть договор.

Если при заключении договора такое условие не было предусмотрено и арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом после истечения срока действия договора, то продлить договор можно в соответствии со ст. 764 ГК. Данная норма гласит: если в течение месяца с момента окончания срока договора от арендодателя не поступят возражения, договор считается возобновленным на ранее установленный срок (ст. 764 ГК).

Принимая решение о продлении срока действия договора аренды недвижимого имущества, учтите, что такой договор, заключенный на три и более года, подлежит нотариальному удостоверению. То есть если после продления договора путем заключения допсоглашения к нему срок действия договора окажется больше трех лет, то без нотариального удостоверения не обойтись. В этой ситуации не стоит продлевать срок существующего договора, лучше заключить новый.

Поэтому если вы не хотите продлевать срок действия договора, то письменно известите другую сторону о вашем нежелании делать это.

Окончание срока действия договора. В случае прекращения договора аренды арендатор обязан вернуть взятое в аренду имущество в том же состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в ином состоянии, обусловленном договором (ч. 1 ст. 785 ГК).

Досрочное прекращение договора аренды возможно в случае (ст. 781 ГК):

  • смерти физлица-арендатора, если иное не определено договором или законом;
  • ликвидации юридического лица – арендатора или арендодателя.

Договор аренды также может быть досрочно расторгнут:

1) по требованию арендодателя, если арендатор (ст. 782, 783 ГК):

  • не уплачивает арендную плату в течение трех месяцев подряд;
  • пользуется объектом аренды вопреки условиям договора или назначению арендованного объекта;
  • передал объект аренды в пользование другому лицу без разрешения арендодателя;
  • своим небрежным поведением создает угрозу повреждения объекта аренды;
  • не приступил к капитальному ремонту объекта аренды, если такая обязанность была возложена на него договором;

2) по требованию арендатора, если арендодатель (ст. 784 ГК):

  • передал в пользование имущество, качество которого не отвечает условиям договора и прямому назначению имущества;
  • не выполняет обязанности по выполнению капремонта объекта аренды.

Также стороны могут предусмотреть иные основания для досрочного расторжения договора аренды.

Другие условия, которые надо включить в договор

Кроме существенных условий, о которых мы рассказали выше, в договоре аренды следует предусмотреть ряд дополнительных условий, отсутствие которых может повлечь за собой разногласия между арендатором и арендодателем. Остановимся на них подробнее.

Цель аренды

Для арендодателя важно указать, как именно арендатор будет использовать арендованное имущество. Например, в договоре аренды нежилого помещения установлено, что оно передается для размещения офиса арендатора. Арендодатель (собственник помещения) может настаивать на включении в договор положения о возможности проведения периодических проверок сохранности и целевого использования помещения (например, раз в месяц), а также об условиях их проведения (например, только в рабочее время арендатора и в присутствии его работников). Стимулировать соблюдение условия о целевом использовании имущества будет внесение в договор положения об ответственности арендатора за использование имущества не по целевому назначению: от штрафных санкций до досрочного расторжения договора и возмещения убытков.

Передача имущества в субаренду

Согласно ст. 774 ГК субаренда возможна только с согласия арендодателя, если иное не установлено договором или законом. В договоре можно сразу предусмотреть возможность передачи имущества в субаренду третьим лицам для использования по планируемому назначению, с уведомлением (или без такового) арендодателя о заключении арендатором договора субаренды.

Если в договоре по этому поводу ничего не сказано, то для сдачи имущества в субаренду арендатору необходимо получить согласие арендодателя. Такое согласие должно быть оформлено в письменном виде – как письмо или согласительная надпись на договоре субаренды. Помните, что если арендатор передал имущество в субаренду третьему лицу без согласия арендодателя, то арендодатель вправе требовать расторжения договора.

Например, между ООО (арендодатель) и ООО (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения. Условиями договора не предусмотрено право арендатора на передачу арендованного помещения в субаренду без письменного согласия арендодателя. Тем не менее арендатор заключил договор субаренды данного помещения с третьими лицами, согласно которому части арендованного помещения передавались в субаренду. В связи с этим арендодатель обратился в суд с иском к арендатору о расторжении договора аренды.

Постановлением ВХСУ от 08.02.17 г. (ЕГРСР, рег. № 64742192) были оставлены в силе решение хозяйственного суда Волынской области и постановление Ровенского апелляционного хозяйственного суда, которыми исковые требования арендодателя удовлетворены, а договор аренды нежилого помещения был расторгнут. Свое решение ВХСУ обосновал тем, что действия арендатора противоречат условиям договора аренды и согласно п. 2 ч. 1 ст. 783 ГК являются основанием для его досрочного расторжения.

Основания для изменения условий договора

Если договор аренды заключается на длительный срок, то можно допустить, что в ходе его реализации стороны захотят изменить некоторые условия. Арендодатель, как правило, будет настаивать на периодическом увеличении арендной платы. В свою очередь, арендатор тоже может инициировать изменения в договор аренды, касающиеся, например, уменьшения арендной платы.

Независимо от того, кто именно инициирует изменение условий договора, такое изменение должно быть согласовано сторонами и оформлено двусторонним соглашением. В противном случае стороны будут вынуждены решать спор в судебном порядке.

Например, предприятие и предприниматель заключили договор аренды нежилого помещения, находящегося в торговом центре. По условиям договора арендная плата была определена в гривнях в сумме, эквивалентной сумме в долларах США по курсу НБУ на день подписания договора. Кроме того, арендная плата подлежала корректировке в соответствии с изменениями официального курса гривни к доллару США, установленного НБУ.

В дальнейшем арендодатель и арендатор договорились изменить размер арендной платы, установив ее в фиксированном размере в гривнях, без долларового эквивалента. Достигнутая между сторонами договоренность в части изменения арендной платы не была оформлена двусторонним соглашением, но была выполнена. Арендодатель выставил арендатору счета на уплату арендной платы в новом фиксированном размере, и арендатор оплатил их в указанном размере. Арендодатель обратился в суд с иском о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате, обосновывая свои требования тем, что арендатор не уплатил арендную плату в размере, установленном в гривнях, но в долларовом эквиваленте по курсу НБУ. Арендатор признал задолженность по арендной плате, но исходя из фиксированного размера в гривнях, без привязки к долларовому эквиваленту.

Постановлением ВХСУ от 15.03.17 г. (ЕГРСР, рег. № 65704356) отменено постановление Киевского апелляционного хозяйственного суда и оставлено в силе решение хозяйственного суда г. Киева, которым требования арендодателя были удовлетворены частично – в сумме задолженности по арендной плате, рассчитанной исходя из фиксированного размера в гривнях, без привязки к долларовому эквиваленту. Свое решение ВХСУ обосновал тем, что согласно ч. 2 ст. 638, ч. 2 ст. 639 ГК договор заключается путем предложения одной стороны заключить договор (оферта) и принятия предложения другой стороной. И если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным с момента предоставления договору такой формы, даже если законом эта форма не требовалась для данного вида договора. Поскольку арендодатель выставил арендатору счета на сумму арендной платы в фиксированном размере в гривнях, без привязки к долларовому эквиваленту, а арендатор уплатил ее в указанном размере, значит, стороны достигли соглашения об изменении арендной платы. Поэтому задолженность по арендной плате должна быть взыскана именно в этом размере.

Ремонт и улучшение имущества

По общему правилу выполнение капитального ремонта имущества – обязанность арендодателя, а текущего – арендатора, если иное не предусмотрено договором или законом (ст. 776 ГК). Если арендодатель не сделал капремонт и арендатор не может полноценно использовать арендованное помещение, арендатор вправе требовать расторжения договора.

В договоре рекомендуем четко прописать, что конкретно должна ремонтировать каждая из сторон. Например, указать, что замену окон в помещении осуществляет арендодатель, а замену входных дверей – арендатор. Это позволит в процессе исполнения договора избежать многих споров.

Арендатор имеет право на компенсацию стоимости улучшений, если они произведены им с согласия арендодателя и неотделимы от арендованного имущества.

Возврат имущества

Окончание срока действия договора аренды – это прекращение арендных отношений, следовательно, арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том же состоянии, в котором оно было принято в аренду, с учетом нормального износа или в ином состоянии, обусловленном договором, например с учетом ремонта, выполненного арендатором и согласованного с арендодателем (ст. 785 ГК).

Форма договора аренды

Все договоры аренды должны составляться в письменной форме. Однако в зависимости от того, какое именно имущество передается в аренду и кто является стороной договора, он может подлежать нотариальному удостоверению (эти случаи см. ниже).

По желанию сторон любой договор, для которого достаточно письменной формы, может быть удостоверен нотариусом. В таком случае он будет считаться заключенным с момента удостоверения.

Аренда недвижимости

При аренде зданий и сооружений или их частей на срок три года и более договор подлежит нотариальному удостоверению, а возникшее право аренды – госрегистрации (ст. 793, 794 ГК). При этом такой договор можно заключить, только если право собственности арендодателя на здание (сооружение) зарегистрировано в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество (с 1 января 2013 года) или в Едином реестре прав собственности на недвижимое имущество (до 1 января 2013 года) (ч. 4 ст. 3 Закона № 1952).

Зачастую на практике договор аренды зданий и сооружений заключается на срок менее трех лет, а потом продлевается. И тогда возникает вопрос: не будет ли в дальнейшем такой договор считаться ничтожным? Нет, не будет. Согласно разъяснениям пленума ВХСУ ситуация, когда срок договора истек, но сам договор был пролонгирован, не приводит к признанию его ничтожным (п. 2.9 Постановления № 12). В этом случае допсоглашение, которым срок действия договора продлевается на срок более трех лет, подлежит нотариальному удостоверению, а право аренды на этот срок – госрегистрации. Если вы не хотите заверять нотариально это допсоглашение, то не стоит продлевать срок договора таким образом. Просто заключите новый договор аренды.

Аренда транспортных средств

Если одной из сторон договора аренды транспортного средства является физическое лицо, такой договор подлежит нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 799 ГК). Если же стороной договора аренды является предприниматель, то договор не требует нотариального удостоверения. Такого мнения придерживается пленум ВХСУ, который считает, что правовое регулирование предпринимательской деятельности юрлиц и физлиц – СПД в данном случае тождественно, а для договоров аренды транспортных средств, заключенных юрлицами, ГК и ХК не требуют нотариального удостоверения (п. 2.11 Постановления № 12).

Передача и возврат имущества

Акт приемки-передачи имущества является основным документом, подтверждающим как факт передачи имущества в аренду, так и его возврат из аренды (ст. 795 ГК).

Передача имущества в аренду оформляется двусторонним актом, в котором следует зафиксировать состояние имущества, имеющиеся неисправности, оставить замечания и т. д. Что касается аренды помещений, то, как показывает практика, весьма действенным способом может оказаться фотолибо видеофиксация состояния помещения, которое передается в аренду и возвращается арендодателю. Учтите, если при получении имущества в аренду не проверить его исправность, то будет считаться, что оно передано в исправном состоянии (ч. 3 ст. 767 ГК). Доказать обратное потом совсем непросто.

Форма акта приемки-передачи имущества в аренду законодательно не установлена. Поэтому составить его можно в произвольной форме либо воспользоваться предложенным нами вариантом (см. образец 2).

Образец 2

Акт приемки-передачи имущества
к договору аренды от 03.04.17 г. № 3-АР

03.04.17 г. г. Днепр

Арендодатель – ООО «Диадема» в лице директора Барышева Ю. С., действующего на основании устава, и Арендатор – ООО «Лавина» в лице директора Камушкина г. р., действующего на основании устава, подтверждают нижеследующее:

1. Имущество передается Арендатору в технически исправном состоянии, пригодном к эксплуатации, в комплектности в соответствии с технической документацией и перечнем, приведенным в приложении 1 к договору аренды.

2. Данный акт составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую силу, по одному для каждой из сторон.

Выводы

Воспользуйтесь нашими рекомендациями при составлении договора аренды. И тогда заключенный вами договор будет соответствовать требованиям законодательства и отражать нюансы арендных правоотношений между арендодателем и арендатором.