Строение гк рф

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Статья 222 ГК РФ. Самовольная постройка. Комментарии

Гражданский кодекс Российской Федерации:

Статья 222 ГК РФ. Самовольная постройка

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Абзац утратил силу. — Федеральный закон от 03.08.2018 N 339-ФЗ.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее — установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

3.1. Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органом местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории).

3.2. Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.

Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.

Лицо, которое приобрело право собственности на здание, сооружение или другое строение, возмещает лицу, осуществившему их строительство, расходы на постройку за вычетом расходов на приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.

4. Органы местного самоуправления принимают в порядке, установленном законом:

1) решение о сносе самовольной постройки в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта, либо самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования;

2) решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта, либо в случае, если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.

Срок для сноса самовольной постройки устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев, срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года.

Предусмотренные настоящим пунктом решения не могут быть приняты органами местного самоуправления в отношении самовольных построек, возведенных или созданных на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.

Вернуться к оглавлению документа: Гражданский кодекс РФ Часть 1 в действующей редакции

Комментарии к статье 222 ГК РФ, судебная практика применения

Обзор судебной практики ВС РФ по вопросам самовольной постройки

Разъяснения Пленума Верховного Суда РФ

В п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» содержатся, в частности, следующие разъяснения:

Признание права собственности на самовольную постройку при отсутствии разрешения на строительство

«..Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан».

Решение о сносе самовольной постройки вправе принять орган местного самоуправления

В Определении Конституционного Суда РФ от 27.09.2016 N 1748-О Конституционный Суд РФ констатировал, что пункт 4 статьи 222 ГК РФ не может рассматриваться как нарушающий чьи-либо конституционные права в аспекте, указанном в запросе, и противоречащий Конституции РФ.

Многоквартирный жилой дом — самовольная постройка?

О перспективах признания многоквартирного жилого дома самовольной постройкой и его сносе в случае, когда помещения в данном доме уже переданы гражданам см. Признание самовольной постройкой и снос многоквартирного жилого дома.

Сервитут для проезда и прохода к самовольной постройке

Не может быть установлен сервитут для обеспечения прохода или проезда к самовольной постройке, в том числе к новому объекту, возникшему в результате самовольной реконструкции недвижимого имущества ( см. подробнее п. 3 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 года)

О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (в части уточнения положений о самовольных постройках)

Внести в Гражданский кодекс Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, № 32, ст. 3301; 2006, № 27, ст. 2881; 2007, № 27, ст. 3213; 2015, № 29, ст. 4384; 2016, № 27, ст. 4287) следующие изменения:

после слова «необходимых» дополнить словом «согласований,»;

дополнить словами «в случае, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки»;

дополнить предложением следующего содержания: «Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные с нарушением установленных ограничений по использованию земельного участка, если данные здание, сооружение, строение возведены, созданы на основании необходимых для этого согласований и (или) разрешений и в соответствии с ними и (или) собственник данного объекта не знал и не мог или не обязан был знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.»;

б) пункт 2 изложить в следующей редакции:

«2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, правообладатель земельного участка, на котором создана самовольная постройка, не приобретают на нее право собственности, в том числе при переходе прав на земельный участок. Указанные лица не вправе распоряжаться постройкой, в том числе продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать иные сделки. Эксплуатация самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренным законами (далее — установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений
о таком лице у органа, принявшего решение о сносе самовольной постройки или о приведении ее в соответствие с установленными требованиями, правообладателем земельного участка, на котором возведена, создана самовольная постройка либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи и законом.»;

в) абзац третий пункта 3 изложить в следующей редакции:

«если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;»;

г) дополнить пунктами 31 и 32 следующего содержания:

«31. Решение о сносе самовольной постройки или о ее приведении
в соответствие с установленными требованиями принимается судом или
в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органом местного самоуправления поселения, городского округа.»;

32. Лицо, являющееся правообладателем земельного участка,
на котором создана самовольная постройка, выполнившее требование
о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на здание, сооружение, другое строение, в отношении которого ранее было принято решение о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.»;

д) пункт 4 изложить в следующей редакции:

«4. Органы местного самоуправления поселений, городских округов принимают в порядке, установленном законом, решение о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями в следующих случаях:

решение о сносе самовольной постройки — в случае, если такая постройка создана или возведена на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы, и необходимость наличия указанных документов установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта, либо такая постройка создана или возведена на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительство на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования;

решение о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями — в случае, если постройка создана или возведена на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительство на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории, при условии, что режим указанной зоны не допускает строительство такого объекта, либо в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия указанного разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.

При этом срок для сноса самовольной постройки устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев, срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года.

Органы местного самоуправления поселений, городских округов не вправе принимать решение о сносе самовольных построек или об их приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объектов недвижимого имущества, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, либо в отношении которых ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки.»;

е) дополнить пунктами 5 — 8 следующего содержания:

«5. Применительно к объекту индивидуального жилищного строительства, а также к созданным на садовом земельном участке жилому дому, садовому дому решение о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается только судом.

6. Лицо, которое приобрело здание, сооружение или другое строение, право собственности на которое ранее было зарегистрировано, имеет право на возмещение за счет казны Российской Федерации убытков в связи с утратой права собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае принятия в отношении таких здания, сооружения, другого строения решения о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями. При определении размера возмещения в него включается рыночная стоимость здания, сооружения или другого строения — в случае принятия решения о сносе самовольной постройки или разница между рыночной стоимостью созданного здания, сооружения или другого строения и рыночной стоимостью таких здания, сооружения, другого строения после приведения их в соответствие с установленными требованиями — в случае принятия решения о приведении самовольной постройки в соответствие
с установленными требованиями, а также убытки, возникающие в связи
с невозможностью исполнения собственниками здания, сооружения или другого строения обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода.

7. Лицо, указанное в пункте 6 настоящей статьи, осуществившее снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями, либо орган местного самоуправления, осуществивший в случаях, предусмотренных законом, снос такой самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями, имеют право на возмещение за счет казны Российской Федерации расходов на такие снос самовольной постройки, приведение ее в соответствие с установленными требованиями.

8. Российская Федерация в лице органа регистрации прав имеет право регрессного требования в размере возмещенных Российской Федерацией в соответствии с пунктами 6 и 7 настоящей статьи сумм к государственному регистратору, по вине которого, установленной судом, в Единый государственный реестр недвижимости были внесены незаконные или недостоверные данные об объекте недвижимого имущества, правах на него.»;

2) пункт 2 статьи 238 дополнить предложением следующего содержания: «В случае передачи в государственную или муниципальную собственность земельного участка, на котором расположено здание, сооружение, другое строение, в отношении которых принято решение
о сносе самовольной постройки или приведении ее в соответствие
с установленными требованиями, вычитаются также затраты на проведение работ по сносу самовольной постройки или приведению ее
в соответствие с установленными требованиями, определяемые
в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.»;

3) абзац второй пункта 2 статьи 263 изложить в следующей редакции:

«Последствия самовольной постройки, созданной на земельном участке его собственником или иными лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.».

4) статью 285 дополнить словами «, либо на участке создана самовольная постройка и лицами, указанными в пункте 2 статьи 222 настоящего Кодекса, не осуществлен ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями в срок, предусмотренный решением о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями».

1. Положения пункта 5 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются также в отношении жилых домов и жилых строений, созданных до 1 января 2019 года соответственно на дачных и садовых земельных участках.

2. Положения пунктов 6 — 8 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим в связи с решением о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, которое принято после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

3. Решение о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, не может быть принято в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении объектов индивидуального жилищного строительства, построенных на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или расположенных в границах населенных пунктов и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, и в отношении жилых домов, жилых строений, построенных на дачных, садовых земельных участках, при наличии одновременно следующих условий:

1) права на такие объекты, жилые дома, жилые строения зарегистрированы до 1 марта 2018 года;

2) параметры таких объектов, жилых домов, жилых строений соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, и (или) предельным параметрам таких объектов, жилых домов, жилых строений, установленным федеральным законом;

3) указанные объекты, жилые дома, жилые строения расположены на земельных участках, принадлежащим на праве собственности или
на ином праве собственникам таких объектов, жилых домов, жилых строений.

4. Положения части 3 настоящей статьи применяются также в случае перехода прав на объекты индивидуального жилищного строительства, построенные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или расположенных в границах населенных пунктов и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, жилые дома, жилые строения, построенные на дачных, садовых земельных участках, после 1 марта 2018 года.

5. Орган местного самоуправления поселения, городского округа не вправе принимать решения о сносе самовольных построек или об их приведении в соответствие с установленными требованиями:

1) в связи с отсутствием правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на земельный участок, в отношении зданий, сооружений, других строений, созданных на таком земельном участке до дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации;

2) в связи с отсутствием разрешения на строительство в отношении зданий, сооружений, других строений, созданных до дня вступления в силу «Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 7 мая 1998 года
№ 73-ФЗ.

6. В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 части 5 настоящей статьи, решение о сносе самовольных построек или об их приведении в соответствие с установленными требованиями может быть принято только судом.

Подпункты »б» — «д» пункта 1, пункты 2 — 4 статьи 1 настоящего Федерального закона вступают в силу с 1 июля 2018 года.

Новое в законодательстве о самовольных постройках

С 1 сентября 2015 года вступили в силу изменения в законодательстве о самовольных постройках. [1] Новые нормы, вносят ясность в определение понятия самовольной постройки — из п. 1 ст. 222 ГК РФ убрали привязку самовольной постройки к объекту недвижимости. Кроме того, теперь в ст. 222 ГК РФ конкретизированы условия, при соблюдении которых можно узаконить самовольную постройку, а муниципалитетам предоставлено право принимать решение о сносе самовольных построек во внесудебном порядке. О конкретных изменениях законодательства – в этой статье.

Какие объекты могут быть самовольной постройкой

В соответствии с новой редакцией п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Прежде всего, изменения коснулись круга объектов, которые могут признаваться самовольной постройкой. Если прежняя редакция п. 1 ст. 222 ГК РФ позволяла относить к самовольным постройкам такие объекты, как жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, то новая редакция этой нормы уже не делает акцент на том, что самовольная постройка является исключительно недвижимым имуществом. Новая формулировка должна разрешить ряд вопросов, возникших в судебной практике вследствие привязки понятия «самовольная постройка» к понятию «недвижимое имущество» (в предыдущей редакции п. 1 ст. 222 ГК РФ). Дело в том, что в зависимости от того, имел ли самовольно возведенный объект признаки недвижимого имущества, различался и способ защиты нарушенного права. Если самовольно возведенная постройка обладала признаками недвижимого имущества, собственник земельного участка, должен был обращаться в суд с иском о сносе объекта по ст. 222 ГК РФ. Если же постройка такими признаками не обладала, то владельцу земельного участка следовало обращаться в суд с негаторным иском по ст. 304 ГК РФ (п. 29 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», определение ВС РФ от 21.07.2015 № 304-ЭС15-7659 по делу № А46-7540/2014). В результате собственник земельного участка часто находился в затруднительном положении, поскольку не всегда мог однозначно определить, относится объект к недвижимому имуществу или нет.

Например, распространенным был случай, когда легковозводимое сооружение, являющееся движимым имуществом по своей сути, выдается за недвижимость. Часто такие объекты имеют и правовое обоснование своего существования в качестве недвижимого имущества. Они находятся на кадастровом учете как объекты недвижимости, в отношении них имеются записи о зарегистрированном праве в ЕГРП, и, соответственно, выданные свидетельства о зарегистрированном праве собственности. В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Если с земельными участками проблем не может возникнуть, хотя бы в силу их природных свойств, то с объектами, созданными в результате деятельности человека, не все так прозрачно.

Ответы на некоторые спорные вопросы дает судебная практика. Например, при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ), а замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ). [2] Однако даже этих попыток судов разъяснить отличия недвижимого имущества от движимого все равно было недостаточно, чтобы собственники земельных участков не сталкивались с проблемой определения способа защиты нарушенного права.

Отметим, что судебная практика последних лет практически не видела разницы между этими двумя способами защиты права, поскольку Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» установило, что принимая решение, суд в силу с части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

Другими словами, в последние годы бесперспективно для пользователя или собственника постройки, не обладающей признаками недвижимого имущества, было ссылаться на факт государственной регистрации объекта как недвижимого имущества, или, наоборот, ссылаться на наличие капитального сооружения на месте, предназначенном для временной постройки, поскольку итогом мог являться только один вывод суда – применение либо ст. 222, либо ст. 304 ГК РФ в отношении конкретного объекта, сущность которого определялась соответствующей судебной экспертизой. Мы видим, что назначение экспертизы по этому вопросу более не потребуется.

Кстати, между иском о сносе самовольной постройки и негаторным иском существует небольшая, но значительная разница. На негаторный иск, а также на иск собственника, владеющего земельным участком, срок исковой давности не распространяется (ст. 208 ГК РФ, п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143). В то же время, если участок не находится во владении собственника, иск о сносе самовольной постройки необходимо подавать в пределах общего срока исковой давности (ст. 196, 200 ГК РФ). Таким образом, применение ст. 222 ГК РФ ко всем искам о сносе самовольных построек, независимо от того, являются они недвижимостью или нет, ограничит собственников земельного участка в сроках подачи соответствующих исков.

Признаки самовольной постройки в новой редакции ст. 222 ГК РФ

Самовольная постройка – это постройка, создание которой было сопряжено с определенными пороками. По сравнению с предыдущей редакцией п.1 ст. 222 ГК РФ новая норма видоизменила эти пороки и отчасти конкретизировала их.

Первый признак самовольной постройки — создание ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке. Из содержания ст. 263 и 264 ГК РФ следует, что возводить постройки на земельном участке может либо собственник такого участка, либо лицо, которое получило разрешение собственника, оформленное соответствующей гражданско-правовой сделкой. Таким образом, этот порок владелец самовольной постройки может устранить – для этого достаточно заключить соответствующий договор с собственником земельного участка.

Второй признак самовольной постройки — создание ее на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта. Ст. 263 ГК РФ устанавливает, что собственник земельного участка должен соблюдать градостроительные и строительных нормы и правила, а также требования об использовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением. Согласно подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ, правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Соответственно, если постройка возведена в нарушение конкретного установленного вида разрешенного использования земельного участка, который устанавливается для каждого участка индивидуально в соответствии с правилами целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ), с нарушением правил градостроительного зонирования (ст. ст. 35 — 40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ), то она будет признаваться самовольной. Сведения о разрешенном использовании земельного участка можно узнать, запросив кадастровую выписку. [3]

Самостоятельно изменить вид разрешенного использования земельного участка не получится. Это можно сделать только на основании решения компетентного органа – главы местной администрации с учетом публичных слушаний. [4] Устранить этот порок владельцу самовольной постройки будет непросто, поэтому велика вероятность того, что легализовать ее не получится. Тут необходимо обратить внимание на позицию Верховного Суда РФ, изложенную в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством. [5] Вопросы изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования, выдачи разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, отклонение от предельных параметров разрешенного строительства разрешаются в порядке, установленном ст. 37, 39, 40 ГрК РФ, и решения соответствующих органов могут быть предметом проверки суда как в порядке, установленном положениями главы 25 ГПК РФ, так и (в случае заявления таких требований) в порядке искового производства. Рассмотрение указанных вопросов судом в ходе производства по делу, связанному с легализацией самовольного строения, без установления фактов, свидетельствующих об обращении заинтересованного лица за соответствующим разрешением в административном порядке, недопустимо. Таким образом, чтобы легализовать постройку в такой ситуации, её владельцу будет необходимо сначала, как минимум, обратиться за изменением разрешенного использования земельного участка, на котором возведена постройка. Тогда, даже если компетентный орган откажет в изменении вида разрешенного использования, владелец самовольной постройки сможет оспорить такой отказ в суде, а затем в случае удачного исхода дела легализовать самовольную постройку.

Третий признак — создание постройки без получения на это необходимых разрешений. Так же, как и предыдущий, этот порок может сохраняться при обращении заинтересованного лица в суд о признании права собственности на самовольную постройку. При этом владелец самовольной постройки должен предоставить в суд доказательства, что он принимал меры к получению необходимых разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию. [6]

Четвертым признаком самовольной постройки является ее создание с нарушением градостроительных норм и правил. Если постройка возведена с нарушением градостроительных норм и правил в редакции, действовавшей на время возведения постройки, это является основанием и для сноса постройки, и для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку. Суды, как правило, назначают строительно-технические экспертизы, которые определяют наличие или отсутствие нарушений градостроительных норм и правил. Безусловно, речь идет о таких нарушениях, которые являются существенными и ведут в итоге к нарушению прав и охраняемых законом интересов других лиц или создают угрозу жизни и здоровью граждан. Несущественные нарушения не могут быть признаком самовольной постройки, а устранимые нарушения могут быть исправлены заинтересованным лицом в целях легализации самовольной постройки.

Чего ждать владельцу постройки, признанной самовольной

Основным последствием возведения самовольной постройки и в новой редакции ст. 222 ГК РФ продолжает оставаться правило, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Таким образом, самовольная постройка исключается из гражданского оборота. Обратим внимание, что приобрести право собственности на самовольную постройку в силу приобретательской давности не получится, так как по смыслу ст. 225, 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательской давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также бесхозяйное имущество. Законодательство разграничивает основания возникновения права собственности в силу приобретательской давности и в связи с осуществлением самовольного строительства. Этот вывод получил закрепление в Обзоре Верховного суда РФ судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством от 19.03.2014.

Что касается возможности легализации самовольной постройки и приобретения на нее права собственности, то п. 3 ст. 222 ГК РФ сохраняет такую возможность при одновременном соблюдении предусмотренных статьей условий, о которых речь пойдет ниже.

Приобретение права собственности на самовольную постройку допускается лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка. Список прав, перечисленных в п. 3 ст. 222 ГК РФ, на основании которых владелец самовольной постройки сможет ее легализовать, не закрытый — так полагает Верховный суд РФ в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством от 19.03.2014. Например, в соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Возможность предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства предусмотрена ст. 30.1 ЗК РФ. В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Таким образом, можно признать право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости. Помимо требований, установленных п. 3 ст. 222 ГК РФ, необходимо также учитывать условия договора аренды. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Этой правовой позиции соответствует и первое условие новой редакции п.3 ст. 222 ГК РФ о том, что приобретение права собственности на самовольную постройку допускается, если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта. Речь идет об отсутствии или устранении лицом первого признака самовольной постройки, о котором говорилось выше.

Вторым условием легализации самовольной постройки, предусмотренным новой редакцией п. 3 ст. 222 ГК РФ является соответствие на день обращения в суд постройки параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах. Речь идет не только об отсутствии или устранении лицом второго признака самовольной постройки, но и соответствии постройки другим требованиям, например, градостроительному плану земельного участка.

Третье условие приобретения права собственности на самовольную постройку заключается в том, чтобы сохранение постройки не нарушало права и охраняемые законом интересы других лиц и не создавало угрозу жизни и здоровью граждан. Здесь речь идет об обязательном отсутствии четвертого признака самовольной постройки, о котором речь шла выше.

Снести самовольную постройку теперь могут во внесудебном порядке

Отдельно следует отметить новое положение п. 4 ст. 222 ГК РФ о полномочиях органов местного самоуправления городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения. При совокупном толковании данного положения с другими нормами п. 4 ст. 222 ГК РФ можно прийти к выводу о том, что речь идет о внесудебном порядке сноса самовольной постройки. Безусловно, решение органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки может быть обжаловано заинтересованным лицом в судебном порядке в соответствии со ст. 197 АПК или 254 ГПК РФ в зависимости от субъектного состава участвующих в деле лиц.

Новое положение предусматривает два случая реализации решения органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки. В первом случае предполагается, что лицо, осуществившее самовольную постройку, известно. В течение семи дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки орган местного самоуправления, принявший такое решение, направляет лицу, осуществившему самовольную постройку, копию данного решения, содержащего срок для сноса самовольной постройки, который устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять более чем 12 месяцев. Закон не отвечает на вопрос, какое полномочие предоставлено органу местного самоуправления по истечении этого срока и следует ли ему обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки. Однако из логики надстройки этой нормы над общими положениями ст.222 ГК РФ следует, что специально облегченный порядок принятия решения о сносе самовольной постройки в этих случаях не потребует обращения органа местного самоуправления в суд. Вероятно, что в ближайшее время будет выпущено разъяснение правоприменения данного пункта.

Во втором случае предполагается, что лицо, осуществившее самовольную постройку, выявить не получается. В этом случае орган местного самоуправления, принявший решение о сносе самовольной постройки, в течение семи дней со дня принятия такого решения обязан обеспечить опубликование решение и сообщения о планируемом сносе самовольной постройки, размещение его в сети «Интернет» и на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана самовольная постройка. По истечении двух месяцев с момента реализации данных требований закона снос самовольной постройки может быть организован непосредственно органом, принявшим соответствующее решение.

Таким образом, нормы ст. 222 ГК РФ претерпели изменения в части уточнений некоторых формулировок понятия самовольной постройки, её признаков и условий её легализации. Одновременно в ст. 222 ГК РФ внесены значительные дополнения, расширяющие в определенных случаях полномочия органов местного самоуправления в отношении самовольных построек и допускающие их снос во внесудебном порядке.

[1] Федеральный закон №258-ФЗ от 13.07.2015 «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

[2] п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

[3] П. 13, 14 ч. 2 ст. 7, п. 3 ст. 14 Закона РФ от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»

[4] Ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»

[5] Утвержден Президиумом ВС РФ 19.03.2014

[6] п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»