Содержание статьи:

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28 июня 2016 г. N 37-КГ16-6 Суд оставил без изменения апелляционное определение об отказе в иске по делу о взыскании денежных средств, уплаченных в качестве аванса, поскольку собранными доказательствами подтверждается, что спорная денежная сумма является задатком

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Романовского С.В. и Асташова С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску Иконниковой Л.А.

о взыскании денежных средств, уплаченных в качестве аванса в счет стоимости квартиры, и процентов за пользование чужими денежными средствами

по кассационной жалобе Бунаковой О.И.

на решение мирового судьи судебного участка Волховского района Орловской области от 23 июня 2015 г. и постановление президиума Орловского областного суда от 17 декабря 2015 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В., выслушав объяснения Бунаковой О.И., просившей жалобу удовлетворить, Иконниковой Л.А., не согласившейся с доводами жалобы, установила:

Иконникова Л.А. обратилась в суд с иском к Бунаковой О.И. о взыскании денежных средств, уплаченных в качестве аванса в счет стоимости квартиры, процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование исковых требований указала, что 6 апреля 2015 г. ею был передан Бунаковой О.И. аванс в размере 30 000 рублей за квартиру, которую та обязалась ей продать за 1 650 000 рублей в срок до 15 апреля 2015 г.

В установленный срок договор купли-продажи квартиры сторонами не был заключен, указанная денежная сумма ответчицей не возвращена.

Несмотря на то, что заключенное между сторонами письменное соглашение поименовано соглашением о задатке, истица полагала, что переданная Бунаковой О.И. денежная сумма являлась авансом, в связи с чем просила суд взыскать с ответчицы денежную сумму в размере 30 000 рублей, проценты за пользования чужими денежными средствами, а также судебные издержки.

Решением мирового судьи судебного участка Волховского района Орловской области от 23 июня 2015 г. исковые требования удовлетворены частично: в пользу истицы взысканы денежные средства в размере 30 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами, а также судебные издержки.

Апелляционным определением Волховского районного суда Орловской области от 24 августа 2015 г. решение суда первой инстанции отменено, по делу вынесено новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением президиума Орловского областного суда от 17 декабря 2015 г. апелляционное определение отменено, оставлено в силе решение суда первой инстанции.

В кассационной жалобе Бунакова О.И. просит отменить постановление президиума Орловского областного суда от 17 декабря 2015 г. и оставить в силе апелляционное определение Волховского районного суда Орловской области от 24 августа 2015 г.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В. от 27 мая 2016 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, объяснения относительно кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Судом установлено, что 6 апреля 2015 г. между Иконниковой Л.А. и Бунаковой О.И. в простой письменной форме заключено соглашение о задатке, из которого следует, что истица передает ответчице задаток в размере 30 000 рублей в счет дальнейших платежей в доказательство заключения договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: . стоимость которой определена в размере 1 650 000 рублей, и в обеспечение его исполнения.

Кроме того, Бунакова О.И. обязалась подготовить документы, необходимые для продажи квартиры, и заключить с Иконниковой Л.А. указанный договор в срок до 15 апреля 2015 г. Последняя в свою очередь также обязалась заключить с ответчицей договор купли-продажи квартиры и произвести по нему оплату в установленный соглашением срок.

Основной договор купли-продажи в срок до 15 апреля 2015 г. сторонами заключен не был, денежные средства в размере 30 000 рублей ответчица истице не возвратила.

Принимая решение о частичном удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи между сторонами не заключался, а потому обеспечительное обязательство отсутствует и переданная сумма в размере 30 000 рублей является авансом, подлежащим возврату.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции. Отменяя вынесенное им решение и отказывая в удовлетворении исковых требований, Волховский районный суд Орловской области сослался на то, что спорная денежная сумма является задатком, поскольку выполняет платежную, удостоверяющую и обеспечительную функции. Кроме того, соглашение от 6 апреля 2015 г. содержит элементы предварительного договора и включает все существенные условия договора купли-продажи квартиры. При этом основной договор купли-продажи квартиры не был заключен по вине Иконниковой Л.А., отказавшейся от его заключения в одностороннем порядке.

Президиум Орловского областного суда, не соглашаясь с выводами суда апелляционной инстанции и оставляя в силе решение суда первой инстанции, указал на то, что задатком не может обеспечиваться обязательство, возникновение которого лишь предполагается. Задаток в отличие от аванса выполняет обеспечительную функцию, а переданная истицей денежная сумма в размере 30 000 рублей выполняла лишь платежную функцию, в связи с чем являлась авансом.

С выводами президиума Орловского областного суда согласиться нельзя по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Задаток является согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка — предотвратить неисполнение договора. Гражданский кодекс Российской Федерации в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, не исключал возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Суд апелляционной инстанции, исследовав соглашения о задатке от 6 апреля 2015 г., дав ему правовую оценку, пришел к правильному выводу о том, что заключенное между сторонами соглашение содержит элементы предварительного договора и включает все существенные условия договора купли-продажи.

Так, из заключенного сторонами соглашения следует, что Иконникова Л.А. и Бунакова О.И. обязались заключить договор купли- продажи квартиры, находящейся по указанному выше адресу, в срок до 15 апреля 2015 г. за общую стоимость 1 650 000 рублей, а денежная сумма в размере 30 000 рублей передавалась в счет дальнейших платежей в доказательство заключения договора купли-продажи квартиры и в обеспечение его исполнения.

Таким образом, задатком в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца Бунаковой О.И. и покупателя Иконниковой Л.А., заключить основной договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях в определенный срок.

Следовательно, является ошибочным вывод президиума Орловского областного суда о том, что переданная истицей на основании соглашения о задатке от 6 апреля 2015 г. денежная сумма в размере 30 000 рублей выполняла только платежную функцию и являлась авансом.

При таких обстоятельствах постановление президиума Орловского областного суда подлежит отмене, а апелляционное определение — оставлению в силе.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

постановление президиума Орловского областного суда от 17 декабря 2015 г. отменить, апелляционное определение Волховского районного суда Орловской области от 24 августа 2015 г. оставить в силе.

Как вернуть задаток по предварительному договору?

Как вернуть задаток по предварительному договору? Ответ на этот вопрос зависит от обстоятельств заключения и исполнения предварительного договора. После внесения изменений в ГК РФ изменился подход к юридической квалификации этого платежа. Рассмотрим нюансы ниже.

Понятие и функции задатка

Задаток — это определенная сторонами сумма, которая выполняет несколько функций:

  • Платежную. Вносится в счет оплаты товаров, работ, услуг.
  • Обеспечительную. Гарантирует выполнение обязательств обеими сторонами (может быть удержана при отсутствии дальнейшей оплаты или взыскана при отсутствии встречного исполнения путем передачи вещи или выполнения действий).
  • Доказательственную. Подтверждает наличие соглашения. По традиции ст. 380 ГК РФ содержит такое указание, но рассчитывать на прямое применение нормы в этой части не стоит (см. апелляционное определение Курганского областного суда от 23.08.2016 по делу № 33-3040/2016, где судом не приняты во внимание в качестве доказательств наличия правоотношений ни расписка о получении задатка, ни копия предварительного договора).

В настоящее время актуально установление различий между задатком и сходным способом обеспечения — обеспечительным платежом (ст. 381.1 ГК РФ). Отличия задатка состоят в том, что он:

  1. Должен быть поименован в этом качестве.
  2. Вносится только деньгами.

До 01.06.2015 одной из наиболее острых проблем было определение возможности применения задатка в предварительном договоре. При купле-продаже объектов недвижимости практика установления задатка была общепринятой.

Для целей возврата задатка наиболее важным вопросом является квалификация платежа по предварительному договору.

Задаток в предварительном договоре

При составлении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества можно воспользоваться образцами, предложенными в статьях Предварительный договор купли-продажи квартиры (образец), Предварительный договор купли-продажи земельного участка.

Для применения правил о задатке к платежу по предварительному договору желательно максимально точно указать на это:

  1. Именовать передаваемую сумму задатком.
  2. Избегать формулировок, которые позволяли бы толковать передачу этой суммы в качестве аванса или с другой целью, нежели цели, указанные для задатка. Например, не должно быть указания на то, что эта сумма передается в качестве частичной оплаты либо в депозит или в качестве обеспечительного платежа, во избежание смешения с этим способом обеспечения.
  3. Прямо предусмотреть последствия в соответствии со ст. 380 ГК РФ на случай нарушения обязанностей, т. е. невыполнения действий, направленных на заключение основного договора.

Изменение законодательства в части возможности применения задатка в предварительном договоре

До изменений ст. 380 ГК РФ, внесенных законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ, возможность задатка в предварительном договоре оценивалась 2 высшими судебными инстанциями по-разному:

  1. ВС РФ делал упор на обеспечительную функцию задатка и указывал на отсутствие законодательного запрета на его использование в этом случае (см. определение Верховного суда РФ от 13.11.2012 № 11-КГ12-20).
  2. ВАС РФ учитывал платежную функцию. При отсутствии денежного обязательства и наличии одного только обязательства по заключению основного договора применение задатка невозможно. По окончании предварительного договора обязательства по нему прекращаются, неправомерно удерживаемая сумма является неосновательным обогащением и может быть взыскана в соответствии с гл. 60 ГК РФ (постановление президиума ВАС РФ от 19.01.2010 № 13331/09).

Отметим, что ВАС РФ считал возможным применение неустойки в предварительном договоре. И стороны прибегали к следующему варианту оформления: именовали уплачиваемый задаток авансом, депозитом или иным образом, а для возврата задатка применяли формулировки об уплате штрафной неустойки (постановление президиума ВАС РФ от 08.04.2014 № 16973/13).

Ч. 4 ст. 380 ГК РФ, введенная с 01.06.2015, прямым текстом устанавливает возможность применения задатка для обеспечения обязательств по предварительному договору.

Судебная практика о возврате задатка по предварительному договору: суды общей юрисдикции

Судебная практика СК по гражданским делам ВС РФ в отношении задатка не изменилась, поскольку она соответствует:

  • Новой редакции ст. 380 ГК РФ.
  • Правовой позиции, которую ВС РФ высказывал относительно применения задатка в предварительном договоре ранее. В развитие своей аргументации в мотивировочной части высший суд также указывает, что задаток, засчитываемый в счет цены по основному договору, выполняет не только обеспечительную, но и платежную функцию (определение Верховного суда РФ от 19.04.2016 № 18-КГ16-29).

В связи с этим независимо от времени возникновения правоотношений ВС РФ считает возможным применение норм о задатке.

Такого же мнения придерживаются региональные суды. В качестве примера см. постановление президиума Кемеровского областного суда от 11.07.2016 № 44г-85/2016, которым было отменено решение суда 1-й инстанции, посчитавшего задаток авансом.

Отметим, что относительно неустойки в предварительном договоре в системе общей юрисдикции поддерживается мнение о невозможности ее применения. Соответствующие условия суд может посчитать ничтожными (см. в качестве примера апелляционное определение Мосгорсуда от 28.10.2015 по делу № 33-39809/2015).

Практика арбитражных судов в отношении возврата задатка по предварительному договору

Общая тенденция в арбитражной практике соответствует изменениям ГК РФ. Однако спорные вопросы возникают относительно ретроспективного распространения этой нормы. В самом законе № 42-ФЗ указано, что он действует в рамках правоотношений, возникших после его вступления в силу, или прав и обязанностей, возникших позднее (ст. 2).

Это дает арбитражным судам основание придерживаться прежнего толкования ВАС РФ применительно к сделкам, совершенным до 01.06.2015 (так, постановлением АС УО от 11.05.2016 № Ф09-4279/16 в иске отказано, поскольку норма п. 4 ст. 380 ГК РФ на момент возникновения правоотношений не действовала).

Однако единства арбитражной практики нет даже в рамках постановлений одного окружного суда. По другому делу № А50-2806/2015 АС УО вынес постановление, в котором удовлетворил аналогичные требования, основанные на договоре 2013 года, с мотивировкой п. 4 ст. 380 ГК РФ (оставлено в силе определением ВС РФ 15.06.2016 № 309-ЭС16-5699).

Можно ли вернуть задаток по предварительному договору: реализация обеспечительной роли задатка

Требование о возврате должно быть мотивированным. При нормальном исполнении задаток чаще всего идет в зачет оплаты по договору, который должен быть заключен. Его обеспечительная роль проявляется в случае нарушения обязательства по его заключению. В этом случае действует п. 2 ст. 381 ГК РФ, согласно которому возможность возврата задатка находится в зависимости от того, кто отвечает за неисполнение:

  1. Если задаткодатель — задаток остается у другой стороны.
  2. Если задаткополучатель — он обязан уплатить другой стороне двойной задаток.

Таким образом, вернуть задаток можно, доказав в суде незаключение основного договора по вине другой стороны. Необходимым условием для этого является добросовестное выполнение действий по его заключению самим истцом (подтверждается доказательствами направления предложения об этом в установленный срок).

Например, суд не посчитал акт о неявке, составленный в одностороннем порядке, достаточным доказательством (постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.08.2016 № Ф05-12264/2016).

Если истец сам уклонился от заключения основного договора, его требование не будет удовлетворено (апелляционное определение Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 13.07.2016 по делу № 33-1211/2016).

Как вернуть задаток, переквалифицированный в аванс

Возврат уплаченной в качестве аванса суммы актуален для задаткодателя, по вине которого не состоялся основной договор, когда задаткополучатель удерживает задаток в качестве санкции.

Требование о возврате внесенного аванса может быть заявлено в следующих случаях:

  1. При существенных сомнениях относительно того, что платеж является именно задатком (см. апелляционное определение Пермского краевого суда от 04.04.2016 по делу № 33-3452/2016).
  2. При внесении задатка на торгах. К такому платежу применяется только ст. 448 ГК РФ, но не правила о задатке (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 08.04.2016 № Ф01-1176/2016 по делу № А31-7239/2015).

При предъявлении иска о взыскании именно аванса истцу необходимо привести достаточно веские основания, по которым он просит переквалифицировать платеж.

По одному из дел Верховный суд РФ усмотрел в соглашении сторон наличие существенных признаков предварительного договора и соответствие задатка всем требованиям. Требование о возврате аванса не было удовлетворено, поскольку основной договор не был заключен по вине истца (определение ВС РФ от 28.06.2016 № 37-КГ16-6). По этому делу было вынесено несколько судебных постановлений с противоположными выводами.

Это говорит о том, что, несмотря на совершенствование законодательства и судебной практики, разделение задатка и аванса представляет сложность. Решение в конкретном случае будет зависеть от формулировок предварительного договора и оценки доказательств судом.

Таким образом, задаток по предварительному договору может быть возвращен при отсутствии вины задаткодателя в том, что основной договор не состоялся:

  • в двойном размере, если контрагент нарушил обязательство;
  • однократном, если договор признан недействительным, незаключенным или прекращен досрочно по взаимному согласию или по не зависящим от сторон обстоятельствам.

При наличии вины задаткодателя возвращен может быть только аванс, а не задаток.

Предварительный договор и задаток судебная практика

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Статьи и комментарии ПЦ «Логос»
  • Задаток по предварительному договору купли-продажи

Можно ли включить в предварительный договор купли-продажи недвижимости условие о задатке?

Задаток, наряду с неустойкой , удержанием , залогом, поручительством и независимой гарантией, является одним из способов обеспечения обязательств ( статья 329 ГК РФ ).

Задаток — денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения ( статья 380 ГК РФ )

Если покупатель, давший залог продавцу, вдруг, по каким-то причинам передумал исполнять обязательства по заключенному договору, сумма залога остается у продавца.

Если же отказался исполнять обязательства получивший задаток продавец, то он обязан будет уплатить покупателю двойную сумму задатка.

Задаток по предварительному договору. Сейчас и ранее

Обеспечение обязательств по предварительному договору задатком не запрещено.

Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ в статью 380 ГК РФ внесены изменения (вступили в силу с 01.06.2015 года), указанная статья дополнена пунктом 4 следующего содержания:

«4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором ( статья 429 ).»

При этом, следует упомянуть, что ранее в правоприменительной практике это был являлся дискуссионным. Но еще в 2008 году Верховный Суд РФ разъяснил, что обеспечение обязательств по предварительному договору не противоречит действующим нормам гражданского законодательства:

«..Задаток является согласно ст. 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка — предотвратить неисполнение договора. ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ : потеря задатка или его уплата в двойном размере, стороной ответственной за неисполнение договора».

См. подробнее : Определение Верховного Суда РФ от 22.07.2008 N 53-В08-5; данное определение вошло в Бюллетень Верховного Суда РФ.

Аналогичная позиция находит отражение и в более поздней судебной практике (например, апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 27.03.2014 по делу N 33-3496/2013)

Задаток по предварительному договору

Статьи по теме

Компания заключает с контрагентом предварительный договор. С 1 июня 2015 года стороны договора вправе закрепить условие об обеспечении задатком обязательства заключить основной договор в будущем.

Как применяют задаток при заключении предварительного договора

С 1 июня 2015 года в статье 380 ГК РФ о задатке присутствует пункт 4. Теперь можно обеспечивать задатком заключение основного договора, когда стороны составляют предварительный договор (ст. 429 ГК РФ).

Назначение предварительного договора – закрепить обязанность сторон заключить основной. В условиях предварительного соглашения стороны могут прописать, что данное обязательство обеспечивается задатком. Использовать задаток по предварительному договору можно только для обеспечения обязательств заключить основной договор. Для обеспечения других обязательств задаток в предварительном договоре использовать нельзя.

Остались вопросы по обеспечительному платежу? Ответ найдется в Системе Юрист

Как условие о задатке включают в предварительный договор

Назначение задатка в предварительном договоре:

  • он служит подтверждением, что стороны взяли на себя обязанность заключить основной договор;
  • он обеспечивает данное обязательство;
  • сумму можно зачесть как часть оплаты по основному договору, когда его заключат.

Задаток – это денежные средства, которые одна сторона предварительного соглашения перечисляет другой стороне как обеспечение обязательства заключить основной договор. Задаток является формой обеспечения обязательства (ст. 380 ГК РФ). Если сторона, которая предоставила задаток, затем отказывается от исполнения обязательства, контрагент оставляет задаток себе. В случае предварительного договора задаток служит страховкой на случай, что контрагент откажется от заключения основного договора.

Условие о задатке прописывают в тексте предварительного договора. Также можно составить отдельное соглашение о задатке и привязать его к предварительному договору. По общему правилу задатком можно обеспечить исполнение только денежного обязательства.

Как поступит суд в случае спора о задатке

Судебной практике известны случаи, когда стороны пытались злоупотребить тем, что получали задаток по предварительному договору.

Покупатель недвижимости заключил предварительный договор и внес аванс как гарантию, что заключит основной. Впоследствии у него изменились обстоятельства. От покупки недвижимости пришлось отказаться. Продавец попытался удержать аванс как обеспечение по предварительному договору.

Суд счел передачу аванса причиной признать предварительный договор основным. Это было сделано на основании правовой позиции ВАС РФ из п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.11 № 54. ВАС указал, что если в предварительном договоре о покупке недвижимости внесли предоплату, это делает предварительный договор основным. В деле с возвратом аванса за недвижимость суд поддержал покупателя. Ему вернули аванс (апелляционное определение Московского городского суда от 12.05.16 № 33–11583/2016).

Задаток по предварительному договору покупки недвижимости

Если получатель задатка не захочет заключать основной договор, он обязан вернуть задаток в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Но в отличие от основного договора, задаток по предварительному договору покупки недвижимости удвоить нельзя. Задаток в таком случае несет не обеспечительную функцию, а служит частью оплаты будущей вещи. Покупатель возвращает ее себе (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.10.12 по делу № А46-9764/2011).

Читайте в рекомендациях Системы Юрист

Обзоры последних изменений

Главные изменения в законодательстве в 2018 году
Посмотрите изменения, которые вступают или уже вступили в силу в 2018 году.

Директоров и учредителей станут чаще привлекать по долгам компании
И другие выводы из Обзора практики Верховного суда № 2/2018 от 04.07.2018

Закупки по Закону № 44-ФЗ с 1 июля: все изменения в одной инструкции
С 1 июля все конкурентные закупки можно проводить в электронном виде, правила для закупок в бумажном виде тоже изменились. Законодатели ввели в Закон № 44-ФЗ новые статьи, которые срочно нужно изучить.

Изменения в КоАП РФ в 2018 году
Все поправки в одной таблице.

Отличие между Соглашением о задатке и Предварительным договором с условием о задатке

Юрлицо (покупатель) договорилось приобрести земельный участок у физлица (продавец). Планируется подписание «Соглашения о задатке» с обязательством о заключении основного ДКП в определённый срок в будущем (в течение 1 месяца после подписания Соглашения).

1. Если заключается Соглашение о задатке — сможет ли покупатель на основании такого Соглашения взыскать с продавца сумму задатка в случае уклонения продавца от подписания в будущем основного дкп?

2.Является ли заключение предварит. ДКП с условием о задатке более существенным документом (с точки зрения закона) для того, чтобы взыскать с продавца сумму задатка в случае уклонения продавца от подписания основного дкп?

3. Если подписывается Соглашение о задатке — как должно звучать назначение платежа при оплате задатка по безналичному расчету?

04 Декабря 2016, 12:57 Павел, г. Москва

Уточнение клиента

Уважаемые юристы, спасибо за оперативные ответы.

Я уточню ситуацию — есть два варианта:

1. Подписать ТОЛЬКО Соглашение о задатке, в котором прописываются все условия будущего дкп. При этом предварит.дкп с условием о задатке НЕ подписывается.

2. Подписывается ТОЛЬКО предварит.дкп с условием о задатке.

Я правильно вас понял, что если подписать только СОГЛАШЕНИЕ о задатке (без подписания предв. дкп) — то это позволит взыскать сумму задатка (в случае уклонения продавца от подписания основного ДКП)?

04 Декабря 2016, 13:33

Ответы юристов (10)

Павел, добрый день! Сможет, самое главное это соблюдение письменной формы

1.Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из
договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей
другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его
исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка
должно быть совершено в письменной форме.
3.В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в
счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в
частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может
быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного
договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

2.Является ли заключение предварит. ДКП с условием о задатке более существенным документом (с точки зрения закона) для того, чтобы взыскать с продавца сумму задатка в случае уклонения продавца от подписания основного дкп?
Павел

да в общем то нет

1.По предварительному договору стороны обязуются
заключить в будущем
договор о передаче имущества,
выполнении работ или оказании услуг
(основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным
договором.
2.Предварительный договор заключается в форме, установленной для
основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в
письменной форме.
Несоблюдение правил о форме предварительного договора
влечет его ничтожность.

3.Предварительный договор
должен содержать условия, позволяющие
установить предмет, а также условия основного договора, относительно
которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение
при заключении предварительного договора.

, 1. Если заключается Соглашение о задатке — сможет ли покупатель на основании такого Соглашения взыскать с продавца сумму задатка в случае уклонения продавца от подписания в будущем основного дкп?
Павел

Павел, добрый день! Сможет, самое главное это соблюдение письменной формы

1.Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из
договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей
другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его
исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка
должно быть совершено в письменной форме.
3.В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в
счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в
частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может
быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного
договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

2.Является ли заключение предварит. ДКП с условием о задатке более существенным документом (с точки зрения закона) для того, чтобы взыскать с продавца сумму задатка в случае уклонения продавца от подписания основного дкп?
Павел

да в общем то нет

1.По предварительному договору стороны обязуются
заключить в будущем
договор о передаче имущества,
выполнении работ или оказании услуг
(основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным
договором.
2.Предварительный договор заключается в форме, установленной для
основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в
письменной форме.
Несоблюдение правил о форме предварительного договора
влечет его ничтожность.

3.Предварительный договор
должен содержать условия, позволяющие
установить предмет, а также условия основного договора, относительно
которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение
при заключении предварительного договора.

3. Если подписывается Соглашение о задатке — как должно звучать назначение платежа при оплате задатка по безналичному расчету?
Павел

Есть вопрос к юристу?

1. Если заключается Соглашение о задатке — сможет ли покупатель на основании такого Соглашения взыскать с продавца сумму задатка в случае уклонения продавца от подписания в будущем основного дкп?
2.Является ли заключение предварит. ДКП с условием о задатке более существенным документом (с точки зрения закона) для того, чтобы взыскать с продавца сумму задатка в случае уклонения продавца от подписания основного дкп?
Павел

разницы никакой пропишите вы условие в договоре или подпишите отдельное соглашение, в обоих случаях Вы будете вправе взыскать сумму задатка в 2-м размере при нарушении условий продавцом. просто при указании в самом договоре не надо будет «плодить» документы и боятся утратить соглашение.

3. Если подписывается Соглашение о задатке — как должно звучать назначение платежа при оплате задатка по безналичному расчету?
Павел

задаток по договору № ______ от _______

В настоящее время судебная практика складывается так, что если не заключен основной договор купли-продажи недвижимости (т.е. не произошла регистрации сделки), суды признают задаток авансом.

В силу статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная
сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее
по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в
обеспечение его исполнения. При этом в случае сомнения в отношении того,
является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору
платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не
доказано иное.
Из изложенного следует, что задаток представляет собой
часть той суммы, которую должник обязан уплатить кредитору, он передается в
доказательство заключения договора и, кроме того, задаток передается в
обеспечение основного обязательства.
Следовательно, денежная сумма, передаваемая должником
кредитору, признается задатком лишь в том случае, если стороны изначально
понимали, какие функции должна выполнять данная сумма. Если какая-либо из
названных функций не предусматривалась, то переданную кредитору денежную сумму
задатком считать нельзя.
Задатком не может
обеспечиваться обязательство, возникновение которого лишь предполагается,
поскольку обязательство, возникающее на основе соглашения о задатке, является
акцессорным (дополнительным) и, следовательно, оно производно и зависимо от
основного (обеспечиваемого задатком) обязательства, может существовать лишь при
условии действия основного обязательства.

Таким образом, положения статьи 380 ГК РФ не могут быть
применены к обязательствам, вытекающим из предварительного договора.
1. Если заключается Соглашение о задатке — сможет ли покупатель на основании такого Соглашения взыскать с продавца сумму задатка в случае уклонения продавца от подписания в будущем основного дкп?
Павел

Покупатель сможет вернуть сумму задатка в одинарном размере, без проблем.

2.Является ли заключение предварит. ДКП с условием о задатке более существенным документом (с точки зрения закона) для того, чтобы взыскать с продавца сумму задатка в случае уклонения продавца от подписания основного дкп?
Павел

Неважно как Вы отразите этот момент. Вы можете составить предварительный ДКП и отразить в нем условие о задатке, а можете составить отдельное соглашение о задатки, которое будет являться приложением к предварительному ДКП.

3. Если подписывается Соглашение о задатке — как должно звучать назначение платежа при оплате задатка по безналичному расчету?
Павел

Как будет называться договор или соглашение так и указывать назначение платежа. Например «сумма задатка по соглашению о задатке от 11.11.16 г.»

1. Если заключается Соглашение о задатке — сможет ли покупатель на основании такого Соглашения взыскать с продавца сумму задатка в случае уклонения продавца от подписания в будущем основного дкп?
Павел

Да может. В соглашении обязательно укажите срок заключения договора.

2.Является ли заключение предварит. ДКП с условием о задатке более существенным документом (с точки зрения закона) для того, чтобы взыскать с продавца сумму задатка в случае уклонения продавца от подписания основного дкп?
Павел

На мой взгляд, нет. Более важным является представление для подписания подписания проекта договора, к моменту подписания договора.

Если подписывается Соглашение о задатке — как должно звучать назначение платежа при оплате задатка по безналичному расчету?
Павел

Можно так и указать: оплата задатка по соглашению о задатке от… (по покупке… по адресу)

Это было до внесения изменений в ст. 380 ГК, с 2015 г. введен п. 4, который прямо дозволяет обеспечивать задатком исполнение обязательства по заключению основного договора на основании предварительного:

4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Поэтому задаток по предварительному договору передается с заключением соглашения и статус задатка не теряет, если не заключен основной договор.

2.Является ли заключение предварит. ДКП с условием о задатке более существенным документом (с точки зрения закона) для того, чтобы взыскать с продавца сумму задатка в случае уклонения продавца от подписания основного дкп?
Павел

Недавно с коллегами был спор как раз на эту тему, кто-то упорно настаивал на том, что предварительный договор и соглашение о задатке — обязательно два разных документа, кто-то придерживался мнения, что такого требования в законе нет, просто написано «письменная форма», которая и при включении условия о задатке в предварительный договор соблюдается. На мой взгляд — вообще без разницы. Раз вам предлагает юрист сделать отдельное соглашение — можно сделать, в предварительном договоре напишете, что обязательство по заключению основного договора обеспечивается задатком, вносимым в соответствии с соглашением о задатке.

3. Если подписывается Соглашение о задатке — как должно звучать назначение платежа при оплате задатка по безналичному расчету?
Павел

Задаток по соглашению от такого-то числа. Можно написать задаток по соглашению от такого-то числа во исполнение предварительного договора от такого-то числа между ФИО и ФИО.

Увы нет. Просто несколько дел по данному вопросу отработал, поэтому могу с уверенностью сказать, суды признают задаток авансом и сейчас.

Если с соглашение прописать все существенные условия ДКП, а именно название объекта, его данные, цена сделки и в какие сроки сторона обязуется заключить основной ДКП, то достаточно этого соглашения.

из буквального прочтения у Вас в обоих случаях будет ПДКП с условием о задатке. но лучше сделать правильно — ПДКП с условием, а не соглашение с условиями, чтобы не усложнять в случае суда.

Вы читали эти решения по ссылкам?)

В первом случае вообще не было предварительного договора:

Поскольку в судебном заседании установлено, что предварительный договор купли-продажи комнаты между сторонами не заключался, оплаченная истцом сумма в размере… задатком не является, а является авансом

Во втором случае — нет ни предварительного договора, ни соглашения о задатке, только расписка о передаче денег. Естественно, такую сумму признал авансом:

Судом установлено, что истцом Мартыненко Т.О. ДД.ММ.ГГГГ между по расписке ответчику Баканча Г.И. была фактически передана денежная сумма в размере 95000 рублей вместо указанной в расписке суммы в размере 100000 рублей, т.к. в домовладении отсутствовала газовая плита, в качестве аванса за недвижимое имущество

В третьем случае — то же самое, нет соглашения о задатке. В отсутствие соглашения о задатке сумма считается авансом:

При этом, ни предварительный договор купли-продажи квартиры, ни предварительный договор купли-продажи земельного участка не содержат условия о внесении покупателем задатка, в расписке, выданной истцу ответчиком, денежные средства в сумме 300000 рублей были получены последним в качестве первоначального взноса за продаваемую квартиру, в связи с чем, суд квалифицирует данный платеж в качестве аванса, а не задатка по договору.

К ситуации клиента это не имеет отношения, потому что стороны делают именно соглашение о задатке. И задаток авансом при незаключении основного договора не становится, это бы лишило попросту всяческого смысла сам задаток — он же как раз и дается во исполнение обязательства заключить основной договор.

Павел, не совсем так. Одно соглашение о задатке нет смысла подписывать. Задаток передается для обеспечения исполнения обязательства стороны заключить основной договор. Поэтому обязательно должен быть предварительный договор. А соглашение о задатке (сумма, как и когда передается) — либо в самом предварительном договоре, либо к нему отдельным соглашением.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.