Содержание статьи:

Статья 162. Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки

1. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

2. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

3. Утратил силу с 1 сентября 2013 г.

Комментарий к Ст. 162 ГК РФ

1. Комментируемая статья предусматривает общее и специальное последствия несоблюдения простой письменной формы сделки. Специальное последствие (недействительность сделки) применяется в случаях, прямо предусмотренных законом.

2. В качестве общего последствия закреплено правило о недопущении свидетельских показаний в ходе судебного разбирательства, связанного со сделкой, не облеченной в надлежащую (простую письменную) форму.

Необходимо иметь в виду, что это последствие применяется исключительно при наличии спора. Поэтому в случаях, когда сам факт совершения сделки или ее условия не вызывают сомнений и споров у ее сторон, когда стороны исполняют или исполнили сделку, несоблюдение простой письменной формы не влечет никаких правовых последствий.

Это обстоятельство имеет важное значение для третьих лиц, не участвовавших в сделке. Например, в ходе исполнительного производства наложен арест на имущество должника, однако третье лицо заявляет в порядке, предусмотренном ст. 119 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», иск об освобождении имущества от наложения ареста или об исключении его из описи, ссылаясь на то, что вещь (движимая), на которую наложен арест, продана ему должником некоторое время назад. Неверно было бы требовать в доказательство возникших прав на имущество предоставления от такого покупателя договора купли-продажи в письменной форме, поскольку покупатель и продавец всегда могут подтвердить факт заключения договора купли-продажи в устной форме, что исключает применение последствий, предусмотренных п. 1 комментируемой статьи. К тому же, как уже отмечалось в комментарии к ст. 159 ГК РФ, такого рода договор, исполняемый в момент заключения, мог быть заключен в устной форме.

3. Анализируемое правовое последствие, закрепленное п. 1 комментируемой статьи, носит процессуальный характер и состоит исключительно в том, что при рассмотрении спора стороны не вправе ссылаться на свидетельские показания, но могут приводить иные доказательства. В соответствии с нормами гражданского процессуального и арбитражного процессуального права при рассмотрении споров в качестве доказательств могут использоваться не только свидетельские показания, но и письменные доказательства, вещественные доказательства, аудио- и видеозаписи, заключения экспертов. Доказательства, приводимые сторонами, должны отвечать требованиям относимости (ст. 59 ГПК и ст. 67 АПК) и допустимости (ст. 60 ГПК и ст. 68 АПК). Поэтому недопущение свидетельских показаний, в сущности, снижает вероятность доказывания факта совершения сделки или ее условий, однако не исключает такой возможности полностью.

Необходимо отметить, что в ряде случаев общее последствие несоблюдения простой письменной формы сделки в виде недопущения свидетельских показаний имеет особенности. Так, в соответствии с п. 3 ст. 887 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы договора хранения не лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания в случае спора о тождестве вещи, принятой на хранение, и вещи, возвращенной хранителем. Следовательно, спор относительно иных условий договора хранения подчиняется общему правилу п. 1 комментируемой статьи.

4. Специальное правовое последствие несоблюдения простой письменной формы сделки в виде недействительности сделки наступает, как уже отмечалось, исключительно в случаях, прямо предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Поэтому несоблюдение простой письменной формы сделки влечет в установленных законом случаях ничтожность сделки.

Недействительность как последствие несоблюдения простой письменной формы сделки предусмотрена ст. ст. 331, 339, 362, 429, 550, 560, 574, 651, 658, 820, 836, 940, 1017, 1028, 1234, 1235, 1357, 1420 ГК РФ. Кроме того, такое специальное последствие предусмотрено ст. 15 Федерального закона от 7 августа 2001 г. N 117-ФЗ «О кредитных потребительских кооперативах граждан» для договора о передаче кредитному потребительскому кооперативу граждан личных сбережений, а также ст. 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» для сделки по уступке доли (части доли) в уставном капитале общества.

Ничтожная сделка, в том числе сделка, ничтожная в результате несоблюдения простой письменной формы, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ст. 167 ГК). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Статья 162 ГК РФ. Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки

Новая редакция Ст. 162 ГК РФ

1. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

2. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

3. Утратил силу с 1 сентября 2013 г.

Комментарий к Ст. 162 ГК РФ

Лаконичное и ясное основное правило о последствиях несоблюдения письменной формы сделки, установленное в комментируемой статье, нуждается лишь в одном пояснении: свидетельские показания не допускаются в подтверждение только факта заключения сделки и ее условий. Исполнение же (полное или частичное) порочной по форме сделки может доказываться свидетелями.

Сделка купли-продажи (уступки в иной форме) доли в уставном капитале общества (общества с ограниченной ответственностью) совершается в простой письменной форме, если уставом общества не предусмотрено требование о совершении ее в нотариальной форме. Несоблюдение формы сделки по уступке доли, установленной законом или уставом общества, влечет ее недействительность (Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 09.12.1999 N 90/14).

Другой комментарий к Ст. 162 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Российский законодатель традиционно снисходительно относится к несоблюдению требуемой законом формы волеизъявления при совершении сделки (в отличие от содержания волеизъявления, противоречие которого закону и иным правовым актам всегда влечет недействительность сделки). Поэтому по общему правилу несоблюдение простой письменной формы сделки не влечет никаких отрицательных материально-правовых последствий, а лишь частично умаляет объем процессуальных прав сторон в случае возникновения спора между ними (запрет на использование в суде свидетельских показаний). Лишаясь права использовать в гражданском процессе показания свидетелей, стороны вправе доказывать основания своих требований и возражений другими средствами: объяснениями сторон и третьих лиц; письменными и вещественными доказательствами; аудио- и видеозаписями; заключениями экспертов (ст. 55 ГПК).

2. Несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность лишь в случаях, когда об этом прямо указано в законе или соглашении в качестве последствия несоблюдения простой письменной формы. В таких случаях сделка оказывается ничтожной. Примерами установления такого последствия в законе являются п. 3 комментируемой статьи, ст. 331 ГК (форма соглашения о неустойке), ст. 339 ГК (договор о залоге), ст. 362 ГК (поручительство), ст. 820 ГК (кредитный договор) и др.

3. Под внешнеэкономической понимается сделка с участием иностранного элемента, предусматривающая международный обмен товарами, информацией, работами, услугами, результатами интеллектуальной деятельности, в том числе исключительными правами на них. Несоблюдение простой письменной формы такой сделки влечет ничтожность.

Ст162 гк рф

Законодательные акты, которые могут
пригодиться при создании ТСЖ

Последствия несоблюдения простой письменной
формы сделки

1. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

2. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

3. Несоблюдение простой письменной формы внешнеэкономической сделки влечет недействительность сделки.

1. Из п. 1 ст. 162 следует, что общим последствием несоблюдения простой письменной формы сделки является недопустимость ссылаться на свидетельские показания в подтверждение сделки и ее условий. Это центральное положение коммент. ст.

Оно означает, что по общему правилу данное нарушение закона не влечет за собой материально-правовых последствий в виде признания сделки недействительной или незаключенной. Негативные последствия носят иной, процессуальный характер, поскольку право сторон в этом случае сводится к возможности приводить лишь письменные и иные доказательства при возникновении спора как по поводу самого факта заключения сделки, так и ее условий.

В качестве письменных доказательств могут фигурировать товарные и кассовые чеки, письменные обращения сторон друг к другу, акты приемки, технические паспорта, сертификационные свидетельства, выписки со счетов и т. п. Иными доказательствами могут быть вещественные доказательства, заключения экспертов, признание долга ответчиком и т. п.

2. Коммент. ст. из-за нечеткости ее формулировки оставляет открытым вопрос о том, действует ли данное положение только тогда, когда спор о сделке возникает между ее сторонами, или же оно имеет более общее значение и должно применяться во всех случаях, в том числе и тогда, когда наличие сделки между сторонами оспаривается третьими лицами. Смыслу закона более соответствует первый вариант ее толкования. Если обе стороны признают факт заключения сделки и между ними нет разногласий относительно ее условий, снимаются все сомнения относительно данной сделки. Разумеется, это не лишает заинтересованных лиц возможности доказывать, что данная сделка является недействительной, в частности носит мнимый или притворный характер.

3. Закрепленное п. 1 ст. 162 положение имеет, однако, значение лишь общего правила, из которого есть три группы исключений.

Прежде всего, данное правовое последствие по смыслу закона действует только тогда, когда требование письменной формы для сделки установлено законом. Если же о совершении сделки в письменной форме договорились сами стороны, но затем свою договоренность нарушили, сделка должна считаться недействительной.

Далее, закон устанавливает ряд случаев, когда, несмотря на несоблюдение письменной формы сделки, стороны могут ссылаться на свидетельские показания. Например, свидетельские показания допустимы при оспаривании займа по его безденежности, если договор был заключен под влиянием обмана, насилия, угрозы и т. п. (п. 2 ст. 812 ГК); с помощью свидетельских показаний может доказываться передача вещи на хранение при чрезвычайных обстоятельствах (п. 1 ст. 887 ГК) и др.

Наконец, в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность. Применительно к данной ситуации принято говорить о том, что форма сделки является ее конститутивным элементом. В частности, такое последствие установлено законом для соглашений о неустойке (ст. 331 ГК) и других сделок обеспечительного характера (ст. 339, 362 ГК и др.), кредитного договора (ст. 820 ГК), договора доверительного управления имуществом (ст. 1017 ГК) и др. Соглашением сторон такие же последствия нередко устанавливаются применительно к внесению изменений и дополнений в заключенные договоры.

4. Пункт 3 ст. 162 особо выделяет последствия несоблюдения простой письменной формы внешнеэкономической сделки, которые сводятся к ее недействительности. Внешнеэкономической (или внешнеторговой по терминологии ФЗ «Об основах государственного регулирования внешнеторговой деятельности» от 8 декабря 2003 г. // СЗ РФ. 2003. N 50. Ст. 4850) считается сделка, в которой участвует иностранное физическое или юридическое лицо и которая связана с внешнеэкономической деятельностью.

Форма внешнеэкономической сделки, хотя бы одной из сторон которой является российское юридическое лицо, подчиняется независимо от места совершения этой сделки российскому праву (п. 2 ст. 1209 ГК). Это означает, что любые внешнеэкономические сделки российских юридических лиц должны совершаться в письменной форме.

Каких-либо дополнительных требований к форме данных сделок действующее законодательство не предъявляет. В частности, утратили силу требования прежнего законодательства об обязательности подписания таких сделок двумя лицами. Это, однако, не является препятствием для закрепления подобного требования в уставе юридического лица.

5. Следует обратить внимание на непоследовательность, которую проявляет законодатель при определении последствий нарушения требований к письменной форме сделки. Статья 162 гласит, что в установленных законом случаях это влечет недействительность сделки, но не указывает, какой — оспоримой или ничтожной — является такая сделка. В других статьях ГК говорится то просто о недействительности (ст. 339, 362, 550, 560, 658 ГК и др.), то о ничтожности таких сделок (ст. 820, 836, 1028 ГК и др.).

Как представляется, несоблюдение требований, предъявляемых к форме сделки, для которой последняя является конститутивным элементом, влечет за собой признание сделки ничтожной, если только иное последствие не установлено законом.

Статья 162. Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки

1. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

2. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

3. Утратил силу с 1 сентября 2013 г.

Комментарий к статье 162 Гражданского Кодекса РФ

1. Статья имеет в виду как сделки, простая письменная форма для которых предписана законом (ст. 161 ГК и коммент. к ней), так и сделки, для совершения которых письменная форма установлена соглашением сторон.

2. По общему правилу несоблюдение простой письменной формы сделки не влечет ее недействительность, а усложняет положение сторон в случае возникновения между ними споров: участники сделки не могут ссылаться на свидетелей, но вправе привлечь письменные и другие доказательства.

3. Перечень письменных доказательств определен в ст. 63 ГПК РФ и ст. 60 АПК РФ, причем в этом последнем он является более полным и включает всякого рода документы и материалы, в том числе полученные посредством факсимильной, электронной или иной связи либо другим способом, позволяющим установить достоверность документа.

4. Другими доказательствами, которые могут приводить стороны при спорах, связанных с несоблюдением простой письменной формы сделки, являются вещественные доказательства и заключения экспертов (ст. ст. 68, 74 — 78 ГПК, ст. ст. 62, 66 — 68 АПК).

5. В отдельных случаях ГК допускает подтверждение сделки и ее условий свидетельскими показаниями. Это разрешено в договоре розничной купли-продажи (ст. 493), при оспаривании договора займа по его безденежности (п. 2 ст. 812), в некоторых спорах по договору хранения (ст. 887).

6. Случаи, когда в силу прямого указания в ГК несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность, многочисленны. Это неустойка (ст. 331), залог (ст. 339), поручительство (ст. 362), продажа недвижимости (ст. 550), предприятия (ст. 560), аренда зданий и сооружений (ст. 651), кредитный договор (ст. 820), договор банковского вклада (п. 2 ст. 836), страхование (ст. 940), доверительное управление (ст. 1017), коммерческая концессия (ст. 1028) и некоторые др.

7. Называемые в п. 3 статьи внешнеэкономические сделки после принятия Закона о государственном регулировании внешнеторговой деятельности 1995 г. (СЗ РФ. 1995. N 42. Ст. 3923) именуются в законодательстве РФ не внешнеэкономическими, а внешнеторговыми, что не влияет на их юридическую сущность. Это сделки с иностранными физическими и юридическими лицами в сфере внешнеторговой (внешнеэкономической) деятельности.

В п. 3 для внешнеэкономической сделки установлено правило, допускаемое п. 2 статьи, о недействительности такой сделки в случае несоблюдения при ее совершении простой письменной формы. Ранее действовавшая норма о совершении внешнеторговых сделок за подписями двух лиц (Постановление СМ СССР от 14 февраля 1978 года // СП СССР. 1978. N 6. Ст. 35) утратила свою силу. Однако, если уставом (положением) юридического лица предусматривается совершение внешнеторговых сделок за двумя подписями, для действительности сделки, помимо письменной формы, необходимо соблюдение этого правила.

8. Последствия несоблюдения простой письменной формы при совершении сделки редакционно сформулированы в ГК недостаточно четко. В большинстве статей говорится о недействительности в этих случаях соответствующей сделки. Однако в ряде статей это положение дополняется указанием на то, что такая сделка является ничтожной (ст. ст. 820, 836, 1028). Исходя из смысла приведенных норм, следует считать, что во всех случаях перечисленные сделки являются ничтожными как противоречащие требованиям закона, и последствия таких сделок должны определяться согласно правилам ст. 167 ГК.

Ст. 162 ГК РФ — Гражданский кодекс

Статья 162. Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки.

4 апреля 2017

17 января 2017

3 февраля 2016

Изучаем поправки в Законы о хозяйственных обществах

10 июня 2013

26 сентября 2012

Обсуждение статьи

Вопросы по статье

Получил от мамы деньги, 997т.р, без возмезно в подарок, мы планировали решить кв вопрос, сестра со своим мужем должна была мне и моему сыну дать денег на покупку квартиры, в замен того что я выпишусь из кв в которой мы все вместе прописаны,мама мне добавляла на квартиру, и в сбербанке перевела мне на счет деньги, это все мы решали на словах. Теперь сестра передумала мне давать деньги, говорит сама купит квартиру и требует что бы мама забрала у меня подаренные мне деньги, мама требует вернуть эти деньги, я ей говорю как я верну подарок!? Что мне делать? Она говорит пойдет в суд и сестра подтвердит что деньги не в подарок а в долг.

Вопрос относится к городу Москва

Добрый день! Несколько лет назад занял знакомому сумму денег в размере 100 000 руб., с возвратом под проценты без рассписки. Возвращать их он не хочет, вернее обещает, но без результатно. Как я могу вернуть деньги? За ранее спасибо!

Есть гражданин А, гражданин М, Есть организация П. Гражданин М работает в организации П. в организации П возникает необходимость в настройке некоего количества «оборудования». Организация П поручает гражданину М найти человека который мог бы это сделать. Гражданин М находит гражданина А, который соглашается за определенную сумму это сделать. Договор не оформляют, все оговаривают на словах (А и М давно знают друг друга и доверяют друг другу.). М передает оборудование гражданину. А настраивает часть этого оборудования и передает его М. Гражданин А ждет оплаты своей работы на сумму 26000 р. Но оплаты не происходит. Через несколько дней Гражданин М сообщает А что Директор компании П нашел другого исполнителя который осуществляет такую работу гораздо дешевле. И что оплату для А они заплатят как у нового исполнителя. А говорит, что был уговор и работа принята, что если не заплатят то А оставит у себя оставшееся оборудование на сумму 26000 в счет уплаты долга. Гражданин М приезжает к А и забирает оставшееся оборудование в количестве меньшем на сумму долга. Компнию П такой иход не устраивает и вынуждают М написать в полицию заявление на А, что А незаконно удерживает их оборудование. Через некоторое время А уговаривает М забрать заявление из полиции мотивируя это дружескими отношениями. М забирает заявление и увольняется из компании П. Через некоторое время директор компании П узнает, что М забрал заявление на А и грозит написать заявление на М, что это он украл оборудование. Подскажите пожалуйста как в этой ситуации быть всем ведь на самом деле очевидно, непорядочно поступает директор компании П. p.s. Никаких бумаг приемо передачи, актов, договоров небыло. Единственные бумаги это накладные в которых расписывался М при покупке побезналу оборудования. Знаю про существование статьи 712 Гк но уместна ли она здесь. Как избежать уголовных тяжб ?

Вопрос относится к городу Краснодар

Добрый день! Я занимаюсь сетевым бизнесом .Подруга попросила дать имеющийся товар т.к. у неё не было на данный момент своего. я дала ей по акту-передачи товар на 173000руб, она реализовав его отдала мне 94000,на 44000руб отдала мне остаток , а оставшиеся 35000рублей не отдаёт и товар тоже , это говорит ей зарплата, вот как я влипла ..могу ли я что то сделать , могу ли я подать на её в суд , опять же договора с ней нет, только акт передачи подписаный обеими сторонами ?

Аренда дома
добрый день.снимали дом без договора аренды.договоренность была только на оплату коммунальных услуг.сейчас собственник подает в суд на арендную плату.что делать?

Вопрос относится к городу Республика Башкортостан, г.ТУЙМАЗЫ

Мы продаем квартиру, нам был дан задаток, есть соглашение. Обязана ли я снять объявление о продаже квартиры? Дело в том, что покупатель скорее всего откажется покупать нашу квартиру, так как требует задаток обратно. Неужели я никак не могу подстраховаться на случай, если клиент не выйдет на сделку? Ведь мы теряем время и возможно желаемый объект недвижимости. Знакомый юрист сказал, что объявления выставлять мы можем, а вот заключать другие договора в течении действия того договора, естественно, нет. Но риэлторы настаивают, чтобы я сняла все объявления, так как за это наш клиент может подать на нас в суд. Кого слушать?

Вопрос относится к городу Грязи

Добрый день. Очень прошу помочь в вопросе выплаты з.п. В апреле месяце 2014 года меня пригласили на работу некая фирма под названием Стройиндустрия на объект расположенный по адресу Комендантский пр-кт ( точно не помню номера дома), но там производилась реконструкция Перекрестка. Я отработал две недели в результате меня пригласили в офис и сказали, что начальство не намерена в данный момент расширять штат и мы больше не нуждаемся в ваших услугах. В результате по инициативе работадателя мы подписали трудовое соглашения на тот срок который я проработал в качестве прораба и указали мое вознаграждения в сумме 25000рублей. Спустя полгода мне до сих пор ничего не выплатили, ссылаясь на то что якобы нет средств. Что делать?

Вопрос относится к городу Санкт-Петербург

Здравствуйте. Расписка на 30000 руб. между гражданами РФ, составленная в простой письменной форме, сроком на 3 месяца, будет действительна в суде?
Какими статьями ГК РФ следует руководствоваться? Спасибо

может ли застройщик многоквартирного дома ставить факсимильную подпись на акте приема передачи квартиры. договор участия в долевом строительстве зарегистрирован в органах гос регистрации.

Здравствуйте, уважаемые эксперты! Как привлечь мошенницу к ответу, если она уехала из Забайкальского края предположительно в Ижевск? В мае этого года я сдала ей мясо (говядину) на сумму 37485 руб., расписку она не давала, обещала рассчитаться через месяц, но через месяц по телефону попросила об отсрочке, потом перестала брать трубку, но отвечала на смс-ки, переписка с ней сохранилась. Впоследствии оказалось, что я не одна такая доверчивая, из нашего села пострадала учитель начальных классов, а также 3 жителя из соседней деревни. Деньги мне нужны были для лечения дочери.

Ст162 гк рф

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Статья 162 Жилищного кодекса РФ

Статья 162 ЖК РФ. Договор управления многоквартирным домом

1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Договор управления многоквартирным домом заключается:

1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;

2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;

3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

10. Управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.

12. Если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.

Вернуться к оглавлению документа : Жилищный кодекс РФ (с комментариями)

Комментарии к статье 162 ЖК РФ, судебная практика применения

Разъяснения Верховного Суда в обзоре практики

Когда управляющая организация является надлежащим ответчиком по иску ресурсоснабжающей организации о взыскании расходов на установку общедомового прибора учета?

В п. 2 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015)» содержится следующий вывод:

Если собственниками помещений в многоквартирном доме заключен договор с управляющей организацией, последняя является надлежащим ответчиком по иску ресурсоснабжающей организации о взыскании расходов на установку общедомового прибора учета.

Размер обязательства управляющей организации по возмещению этих расходов не должен превышать совокупный размер обязательств собственников помещений многоквартирного дома.

* См. подробнее обстоятельства дела и мотивировку в извлечении из обзора судебной практики ВС РФ во вложении

Когда управляющая компания обязана возместить ресурсоснабжающей организации потери тепловой энергии в сетях?

В п. 8 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016)» содержится следующий вывод:

Управляющая компания обязана возместить ресурсоснабжающей организации потери тепловой энергии в сетях только в тех случаях, когда указанные сети относятся к общему имуществу многоквартирного дома.

При этом, судом указано, что «обязанность по оплате потерь в тепловых сетях предопределяется принадлежностью этих сетей..

..Правомочия управляющей компании в отношении тепловых сетей как составной части общего имущества многоквартирного дома производны от прав собственников помещений в этом доме. Управляющая компания не вправе по собственному усмотрению устанавливать состав общедомового имущества.

Точка поставки тепловой энергии в многоквартирный дом по общему правилу должна находиться на внешней стене многоквартирного дома в месте соединения внутридомовой системы отопления с внешними тепловыми сетями. Иное возможно при подтверждении прав собственников помещений в многоквартирном доме на тепловые сети, находящиеся за пределами внешней стены этого дома. Вынесение точки поставки за пределы внешней стены без волеизъявления собственников означает незаконное возложение бремени содержания имущества на лиц, которым это имущество не принадлежит.

** См. подробнее обстоятельства дела и мотивировку в извлечении из обзора судебной практики ВС РФ во вложении

Публикации на logos-pravo.ru:

Часть 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ предписывает управляющей компании выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества. Что же включается в понятие «надлежащее содержание» и какие именно работы по ремонту должна выполнять управляющая компания?

  • Обязанность управляющей компании провести ремонт кровли крыши (с примерами из судебной практики);
  • Обязанность управляющей компании провести ремонт балкона (с примерами из судебной практики);
  • Обязанность управляющей компании выполнить ремонт подъездов домов (а также судебная практика);
  • Управляющая компания обязана провести ремонт фасада жилого дома (а также решение суда по данному вопросу);
  • Температура воздуха в квартире зимой и обязанность управляющей компании обеспечить температурный режим;
  • Обязанность управляющей компании опломбировать квартирные приборы учета (с решением суда в качестве примера);

Возмещение ущерба управляющей компанией:

  • Обязанность управляющей компании возместить ущерб заливом квартиры при протечке кровли (с примерами из судебной практики);
  • Падение с крыши льда и снега на автомобиль. Ответственность управляющей компании (с примерами из судебной практики);
  • Падение дерева на автомобиль и обязанность возместить ущерб (с судебной практикой применения);

Обязанности по текущему ремонту при задолженности по уплате ЖКУ

Рекомендуем также статью с примерами из судебной практики «Текущий ремонт многоквартирного жилого дома при наличии задолженности по оплате услуг управляющей организации»

Отказ от исполнения договора управления МКД

В обзоре практики «Смена управляющей компании в сфере ЖКХ. Судебная практика» содержаться следующие статьи:

  • Заключение и расторжение договора управления домом с управляющей компанией
  • Односторонний отказ от услуг управляющей компании (договора управления МКД)

Примеры из судебной практики:

  • Отказ от договора с управляющей компанией. Судебно-арбитражная практика
  • Смена управляющей компании – отказ от договора управления. Судебная практика
  • Смена управляющей компании. Как отказаться от договора управления домом? Решения судов

«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015)»; утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2015 года (в редакции от 26.04.2017 года); извлечение:

2. Если собственниками помещений в многоквартирном доме заключен договор с управляющей организацией, последняя является надлежащим ответчиком по иску ресурсоснабжающей организации о взыскании расходов на установку общедомового прибора учета.

Размер обязательства управляющей организации по возмещению этих расходов не должен превышать совокупный размер обязательств собственников помещений многоквартирного дома.

Ресурсоснабжающая организация на основании п. 12 ст. 13 Федерального закона от 23 ноября 2009 г. N 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об энергосбережении) установила в многоквартирном доме за свой счет общедомовой прибор учета тепловой энергии и ввела его в эксплуатацию.

Поскольку собственники помещений в многоквартирном доме не возместили ресурсоснабжающей организации расходы на установку, последняя обратилась с иском в суд к управляющей организации многоквартирным домом о выплате указанных расходов.

В возражениях на иск управляющая организация ссылалась на то, что оплачивать спорные расходы должны непосредственно собственники помещений. Кроме того, управляющая организация не должна за счет собственных средств единовременно оплачивать расходы на установку приборов учета, поскольку собственникам помещений законом предоставлена рассрочка на пять лет.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, исковые требования удовлетворены.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации поддержала вывод судов нижестоящих инстанций о том, что управляющая организация является надлежащим ответчиком по данному иску, поскольку собственники помещений заключают с ней договор именно для решения всех вопросов управления многоквартирным домом.

Исходя из системного толкования ст. 162 ЖК РФ, п. 20 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 г. N 416, пп. 24, 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, управляющая организация в силу своего статуса имеет исчерпывающую информацию о доле каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество и наделена полномочиями по получению платежей от собственников за оказываемые управляющей организацией услуги и расчету с ресурсоснабжающими организациями.

Между тем судами не учтено следующее.

Согласно п. 12 ст. 13 Закона об энергосбережении граждане — собственники помещений в многоквартирном доме оплачивают расходы по установке общедомовых приборов учета равными долями в течение пяти лет с даты их установки, если ими не выражено намерения оплатить такие расходы единовременно или с меньшим периодом рассрочки.

Поскольку управляющая организация в отношениях по возмещению расходов на установку общедомового прибора учета является представителем собственников помещений и лишена возможности получать денежные средства на эти цели иначе, чем от указанных лиц, она не должна отвечать в большем объеме, чем совокупный объем денежных обязательств собственников помещений по возмещению расходов на день вынесения судебного решения.

В этом деле у судов не было оснований для удовлетворения иска в полном объеме, так как пятилетний срок с момента введения в эксплуатацию общедомового прибора учета не истек и в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что собственники помещений приняли решение оплатить расходы единовременно или с меньшим периодом рассрочки.

«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016)»; утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016 года (извлечение):

8. Управляющая компания обязана возместить ресурсоснабжающей организации потери тепловой энергии в сетях только в тех случаях, когда указанные сети относятся к общему имуществу многоквартирного дома.

Застройщик, осуществлявший строительство многоквартирного дома, спроектировал и построил участок тепловой сети от внешней стены дома до тепловой камеры, находившейся в сетях ресурсоснабжающей организации. После создания теплопровода ресурсоснабжающая организация и застройщик подписали акт об установлении границ балансовой принадлежности тепловых сетей и эксплуатационной ответственности, установив разграничение сетей по фланцевому соединению тепловой камеры.

Перед сдачей дома в эксплуатацию ресурсоснабжающая организация и управляющая компания многоквартирным домом (исполнитель коммунальных услуг) подписали акт об установлении границ балансовой принадлежности, аналогичный по содержанию акту, подписанному застройщиком.

Ресурсоснабжающая организация обратилась в арбитражный суд с иском к управляющей компании о взыскании возмещения потерь тепловой энергии в теплопроводе.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, исковые требования удовлетворены. Суды сочли управляющую компанию обязанной оплатить потери тепловой энергии в теплопроводе, поскольку он создавался для нужд многоквартирного дома, передан ей в эксплуатацию, не являлся бесхозяйным.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила названные судебные акты и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Обязанность по оплате потерь в тепловых сетях предопределяется принадлежностью этих сетей (ст. 539, 544 ГК РФ, п. 5 ст. 15, п. 2 ст. 19 Федерального закона от 27 июля 2010 г. N 190-ФЗ «О теплоснабжении» (далее — Закон о теплоснабжении), п. 2 Правил организации теплоснабжения в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 8 августа 2012 г. N 808).

По смыслу чч. 6.2, 7.1 ст. 155, чч. 1, 2, 2.3, 9 ст. 161, чч. 1 — 3 ст. 162 ЖК РФ, пп. 40, 63, 64 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. N 354, правомочия управляющей компании (исполнителя услуг по договору управления) в отношении тепловых сетей как составной части общего имущества многоквартирного дома производны от прав собственников помещений в этом доме (заказчиков по тому же договору). Управляющая компания не вправе по собственному усмотрению устанавливать состав общедомового имущества.

Точка поставки тепловой энергии в многоквартирный дом по общему правилу должна находиться на внешней стене многоквартирного дома в месте соединения внутридомовой системы отопления с внешними тепловыми сетями. Иное возможно при подтверждении прав собственников помещений в многоквартирном доме на тепловые сети, находящиеся за пределами внешней стены этого дома. Вынесение точки поставки за пределы внешней стены без волеизъявления собственников означает незаконное возложение бремени содержания имущества на лиц, которым это имущество не принадлежит.

При исследовании актов разграничения балансовой принадлежности судам следовало установить, имеются ли предусмотренные законодательством Российской Федерации основания для установления границы балансовой принадлежности по сетям теплоснабжения за пределами внешней границы стены многоквартирного дома, в том числе имелось ли предусмотренное подп. «а» п. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, волеизъявление управомоченных собственников помещений в многоквартирном доме на определение состава общего имущества многоквартирного дома, и может ли спорный участок тепловых сетей быть отнесен к иным объектам, предназначенным для обслуживания одного многоквартирного дома в соответствии с подп. «ж» п. 2 указанных правил.

Судами не устанавливались обстоятельства, связанные с передачей спорного теплопровода застройщиком собственникам. Вопреки выводам судов передача застройщиком теплопровода управляющей компании не дает оснований полагать, что его собственником стали жильцы многоквартирного дома.